Renovierungskosten absetzen: So geht’s

Bevor ein Mieter einzieht, wird häufig renoviert: Frische Farbe, neue Böden oder ein modernes Bad werten die Immobilie auf. Für Vermieter zahlt sich das doppelt aus – denn viele dieser Kosten erkennt das Finanzamt steuerlich an.

Kurz & knapp

• Bei selbstgenutzten Immobilien kannst du eine Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen bekommen
• Vermieter dürfen Renovierungskosten steuerlich absetzen
• Rücklagen aus dem Hausgeld (zum Beispiel Erhaltungsrücklage) sind erst bei Verausgabung für Renovierungen absetzbar
• WISO Steuer hilft dir dabei, die Kosten richtig in der Steuererklärung einzutragen

Renovierungskosten absetzen: Was ist erlaubt?

Ob und wie du Renovierungskosten steuerlich absetzen kannst, hängt entscheidend davon ab, ob du selbst in der Immobilie wohnst oder sie vermietest. Denn das Finanzamt unterscheidet hier klar: Bei Vermietung handelt es sich um Werbungskosten, die deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung reduzieren. Wohnst du hingegen selbst im Haus oder in der Wohnung, kommt eine Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen infrage – so bekommst du direkt einen Teil der Kosten von deiner Einkommensteuer abgezogen.

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Was ist erlaubt und was nicht? Mach dir keine Sorgen – WISO Steuer kennt alle Regeln rund um das Thema Renovierung. Lass dich Schritt für Schritt führen. Bei Fragen nutzt du deinen kostenlosen persönlichen KI-Berater.

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1. Du wohnst selbst in der Immobilie

Wenn du in deinem eigenen Haus oder deiner Wohnung wohnst, kannst du Kosten für Renovierung, Instandhaltung und Modernisierung nicht direkt von der Steuer absetzen – also nicht als sogenannte Werbungskosten. Aber es gibt trotzdem Möglichkeiten, Steuern zu sparen.

Beauftragst du eine Firma mit Renovierungsarbeiten – zum Beispiel fürs Streichen, Fliesenlegen oder den Einbau neuer Fenster –, kannst du 20 Prozent der Lohnkosten von deiner Einkommensteuer abziehen. Maximal sind das 1.200 Euro pro Jahr.

Auch wenn du in deinem Eigenheim wohnst, fallen laufende Nebenkosten an – zum Beispiel für Gärtner, Schornsteinfeger oder Hausreinigung. Die gute Nachricht: Viele dieser Leistungen gelten als haushaltsnahe Dienstleistungen, für die du ebenfalls eine Steuerermäßigung bekommst. Auch hier kannst du 20 Prozent der Rechnung in der Steuererklärung ansetzen. Das kann eine Steuerermäßigung bis zu 4.000 Euro pro Jahr bringen.

Wichtig: Das Finanzamt berücksichtigt bei Handwerkerrechnungen und haushaltsnahe Dienstleistungen nur die Arbeitskosten, nicht das Material. Anders ist es, wenn du energetische Baumaßnahmen an deinem Eigenheim durchführen lässt – zum Beispiel die Erneuerung der Wärmedämmung an Fassade und Dach, neue Fenster, neue Heizungssysteme und Entlüftungsanlagen. Denn hier können nicht nur Lohn- und Fahrtkosten abgesetzt werden, sondern auch Anschaffungskosten für das Material.

Die Maximalbeträge gelten nicht pro Person, sondern pro Haushalt. Das bedeutet, dass sich der Betrag für Ehepaare nicht verdoppelt. Und: Du musst eine Rechnung haben und den Betrag überweisen. Barzahlungen werden nicht anerkannt.

Mehr Komfort bei der Steuererklärung

Fotografiere deine Gärtner- oder Handwerkerrechnung einfach per Smartphone. Datum, Betrag und Bezeichnung werden automatisch erkannt und direkt in deine Steuererklärung mit WISO Steuer übertragen – so hast du alle Belege sicher gespeichert und sparst dir lästiges Abtippen.

2. Du bist Vermieter

Ein entscheidender Vorteil gegenüber selbstgenutztem Wohneigentum: Wer vermietet, kann Renovierungskosten in vielen Fällen als Werbungskosten absetzen – schließlich dienen diese direkt dem Erzielen von Mieteinnahmen. Das bedeutet: Die Ausgaben sind grundsätzlich in unbegrenzter Höhe abziehbar. Allerdings heißt das nicht, dass jeder Betrag sofort und vollständig steuerlich berücksichtigt werden kann.

Anschaffungs- und Herstellungskosten: über mehrere Jahre verteilen

Diese Kosten fallen beim Kauf oder Bau einer Immobilie an – etwa der Kaufpreis selbst sowie die typischen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Maklerprovision.

Was bedeutet „anschaffungsnahe Herstellungskosten“?

Wenn eine Immobilie nach dem Kauf umfangreich renoviert oder saniert wird, um sie vermietbar zu machen, gelten die damit verbundenen Kosten häufig als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Der Grund: Sie steigern den Wert der Immobilie. Kaufpreis und Renovierungskosten ergeben dann zusammen den „neuen“ Immobilienwert. Aus steuerlicher Sicht werden die Renovierungskosten den Anschaffungskosten zugerechnet – man nennt sie deshalb anschaffungsnah.

Solche Kosten darf man nicht sofort und in voller Höhe absetzen. Stattdessen werden sie wie der Kaufpreis über viele Jahre hinweg abgeschrieben – im Rahmen der sogenannten AfA (Absetzung für Abnutzung). Üblich ist ein Abschreibungszeitraum von 50 Jahren. Für ab 2023 neu gebaute Wohngebäude gilt ein jährlicher Abschreibungssatz von 3 Prozent. Das gilt für:

• den Kaufpreis,
• die Kaufnebenkosten (zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notar und Makler)
• und eben auch für anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Abschreibbar sind nur die Kosten für den Gebäudeteil, nicht aber für das Grundstück.

Erhaltungsaufwendungen: sofort absetzbare Renovierungskosten

Wenn du etwas an deiner vermieteten Immobilie instand hältst, also Bestehendes reparierst oder auffrischst, spricht man steuerlich von Erhaltungsaufwendungen. Das kann eine einfache Schönheitsreparatur sein – oder auch eine notwendige Sanierung, um Mängel zu beseitigen.

Der große Vorteil: Erhaltungsaufwendungen kannst du in voller Höhe und sofort bei der Steuer anrechnen. Sie zählen zu den Werbungskosten, die direkt von deinen Mieteinnahmen abgezogen werden können. Wichtig ist: Es geht um Maßnahmen, die den Zustand der Immobilie erhalten – nicht um Arbeiten, die den Wert spürbar steigern. Solche Kosten dienen eher der Pflege als der Aufwertung.

Typische Beispiele für Erhaltungsaufwendungen:

• Austausch von Türschlössern
• Versetzen oder Erneuern von Wänden
• Reparatur eines beschädigten Dachs
• Renovierung oder Modernisierung des Badezimmers

Die 4.000 Euro-Grenze

Um dir die Einordnung zu erleichtern, hat das Finanzamt eine Grenze eingeführt: Liegt der Rechnungsbetrag für eine einzelne Maßnahme bei maximal 4.000 Euro netto, zählt sie in der Regel als Erhaltungsaufwand. Du darfst die Kosten dann sofort bei der Steuer ansetzen – ganz ohne komplizierte Nachweise oder Aufteilung.

Wann Renovierungen als Herstellungskosten zählen

Bei besonders hohen Ausgaben für Reparatur- und Instandhaltungskosten gibt es eine wichtige Ausnahme: die 15-Prozent-Grenze.

In den ersten 3 Jahren nach dem Kauf deiner Immobilie dürfen Renovierungskosten nicht mehr als 15 Prozent des Netto-Kaufpreises für den Gebäudeanteil betragen. Liegen die Ausgaben darüber, gelten sie nicht mehr als einfache Reparaturen, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten. In diesem Fall darfst du die Kosten nicht sofort vollständig abziehen, sondern musst sie – wie den Kaufpreis – über 50 Jahre hinweg abschreiben.

Schon viele kleine Reparaturen können dazu führen, dass du die 15-Prozent-Grenze überschreitest. Selbst einfache Schönheitsreparaturen können also langfristige steuerliche Folgen haben. Regelmäßige Ausgaben wie Schornsteinreinigung oder Heizungswartung zählen nicht zu dieser Grenze.

Nachträgliche Herstellungskosten

Auch nach Ablauf der drei Jahre können bestimmte Arbeiten dazu führen, dass sie nicht sofort steuerlich abziehbar sind. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn:

• der Wohnstandard deutlich verbessert wird oder
• die Immobilie vergrößert oder erweitert wird.

Diese vier Bereiche sind besonders relevant:

1. Fenster
2. Sanitäranlagen (zum Beispiel Bad)
3. Elektroinstallationen
4. Heizung

Wenn du innerhalb von 5 Jahren mindestens 3 dieser Bereiche erneuerst oder aufwertest, gilt das als Anhebung des Wohnstandards – und die Kosten zählen als Herstellungskosten. Auch dann dürfen sie nur über die angesetzte Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Was bedeutet Wohnstandard? Das Finanzamt unterscheidet in 3 Stufen: einfach, mittel, hoch. Wenn du zum Beispiel von „einfach“ auf „mittel“ aufwertest, liegt eine sogenannte Standardhebung vor. Dasselbe gilt, wenn du das Gebäude vergrößerst – zum Beispiel durch einen Anbau oder zusätzliche Ausstattung.

Typische Beispiele für solche Erweiterungen:

• Bau einer Außentreppe
• Einbau einer Alarmanlage
• Markise anbringen
• Kamin oder Kachelofen einbauen

Diese Maßnahmen erhöhen den Wert des Hauses. Man spricht dabei von einer Substanzmehrung. Auch wenn keine neue Wohnfläche entsteht, zählt der Aufwand oft zu den Herstellungskosten.

Ausnahme bei Schäden durch Dritte

Was passiert, wenn ein Mieter die Wohnung stark beschädigt – etwa bei Auszug? Die gute Nachricht: Laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) aus dem Jahr 2016 darfst du solche Reparaturen immer sofort in voller Höhe abziehen – auch dann, wenn sie innerhalb der 3 Jahre die 15-Prozent-Grenze überschreiten.

Zustand dokumentieren

Wichtig ist, dass du nachweisen kannst, dass der Schaden nach dem Kauf und durch Dritte entstanden ist. Dokumentiere deshalb immer den Zustand der Wohnung vor dem Einzug eines neuen Mieters – zum Beispiel mit Fotos und einem Übergabeprotokoll. So kannst du dem Finanzamt zeigen, dass es sich um einen nachträglichen Schaden handelt.

Erhaltungsrücklage steuerlich absetzen

Wenn du eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft vermietest, zahlst du regelmäßig in die sogenannte Erhaltungsrücklage (auch Instandhaltungsrücklage) ein. Diese Rücklage dient dazu, größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum – etwa am Dach, Treppenhaus oder an der Fassade – zu finanzieren.

Wichtig für die Steuer: Die monatlichen Einzahlungen in die Rücklage kannst du nicht von der Steuer abziehen. Abziehbar sind nur die tatsächlich verwendeten Beträge, sobald sie tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgegeben wurden. Das gilt aber nur für den Teil der Rücklage, der auf dich entfällt und für Arbeiten am vermieteten Objekt verwendet wurde.

Erhaltungs- oder Instandhaltungsrücklage?

Beide Begriffe meinen dasselbe. Mit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 wurde der Begriff „Instandhaltungsrückstellung“ offiziell durch „Erhaltungsrücklage“ ersetzt.

Für die Steuer spielt die Bezeichnung keine Rolle – ausschlaggebend ist, ob und wann Rücklagen tatsächlich für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum verwendet wurden. Nur dann kann der entsprechende Anteil bei vermieteten Objekten steuerlich berücksichtigt werden.

Wie steht es um Eigenleistungen?

Wenn du als Vermieter handwerkliche Arbeiten an deiner Immobilie selbst übernimmst – etwa Streichen, Fliesenlegen oder kleinere Reparaturen –, spricht man steuerlich von Eigenleistungen. Für diese gilt: Deine eigene Arbeitszeit kannst du nicht bei der Steuer ansetzen.

Das bedeutet: Auch wenn du viel Zeit investierst, zählt das Finanzamt nur tatsächlich entstandene Kosten, etwa für Material, Werkzeuge oder gemietete Geräte. Eine fiktive Entlohnung für deine eigene Arbeit wird steuerlich nicht anerkannt.

Anders sieht es aus, wenn du Dritte bezahlst – etwa einen Handwerksbetrieb oder eine Fachkraft. Dann kannst du die bezahlten Lohnkosten als Werbungskosten berücksichtigen, sofern die Maßnahme steuerlich absetzbar ist (zum Beispiel als Erhaltungsaufwand).

Renovierungskosten in die Steuererklärung eintragen

Wichtig ist dabei, dass du die Kosten korrekt zuordnest – denn davon hängt ab, ob sie sofort oder nur über mehrere Jahre verteilt berücksichtigt werden. Mit WISO Steuer gelingt das ganz einfach: Die Software fragt dich Schritt für Schritt nach allen wichtigen Angaben zur Immobilie und zu den angefallenen Renovierungskosten.

So gibst du die Kosten in der Steuererklärung mit WISO Steuer an:

• Bei selbstgenutzten Immobilien: Trage die Lohnkosten für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen im Bereich Allgemeine Ausgaben > Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt ein.
• Bei vermieteten Immobilien: Gib Renovierungskosten, die als Erhaltungsaufwendungen gelten, im Bereich Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen > Betriebskosten und andere Ausgaben > Erhaltungsaufwendungen an. Handelt es sich um Herstellungskosten, erfolgt der Eintrag im Abschnitt zur AfA (Absetzung für Abnutzung), da sie über mehrere Jahre verteilt abgeschrieben werden müssen.

FAQ: Renovierungskosten absetzen

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