Grundsätzliches zur Vermietung

Grundsätzliches zur Vermietung

Das sollten Sie beachten


Das Zinsniveau ist so niedrig wie noch nie. Von Renditen ist kaum noch die Rede. Vielleicht haben Sie eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie, die Ihnen noch einen kleinen Gewinn bringt. Wie fast alle Einkünfte sind auch diese zu versteuern. Dabei geben Sie in der Steuererklärung die Einnahmen und die Ausgaben an.

Einnahmen und Ausgaben

Zu den Einnahmen aus einer langfristig vermieteten Immobilie gehört alles, was sie durch die Überlassung vereinnahmen. Diese Einnahmen müssen Sie in der Steuererklärung angeben. Im Gegenzug können Sie Ausgaben angeben, die Sie auf Grund der Vermietung getätigt haben. Zu den steuerlich relevanten Ausgaben gehören die Aufwendungen, die zur Sicherung und Erhaltung der Einnahmen notwendig waren.

 Anschaffungskosten und Herstellungskosten

Zu den Anschaffungskosten oder Herstellungskosten einer Immobilie gehören zum Beispiel folgende Kosten:

  1. Kaufpreis oder Kosten der Herstellung
  2. Notarvertragskosten
  3. Kosten des Grundbuchamts
  4. Grunderwerbsteuer

Beim Kauf eines Hauses entfällt ein Teil der Kosten auf den Grund und Boden und ein Teil auf das Gebäude, vielleicht auch noch auf andere Anlagen oder Wirtschaftsgüter. Meist ist für alles ein Gesamtpreis vereinbart. Für die Steuererklärung ist es wichtig die Zusammensetzung des Kaufpreises zu kennen. Denn zum Beispiel wirken sich die Kosten für den Grund und Boden bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht aus. Dagegen können die Kosten für das Gebäude steuerlich geltend gemacht werden.

Absetzung für Abnutzung

Da das Gebäude für einen langen Zeitraum zur Erzielung von Einnahmen genutzt werden kann, wirken sich die Kosten der Anschaffung jährlich nur anteilig aus. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer eines Gebäudes ist hier relevant. Aus diesem Grund beträgt der jährliche Anteil der Kosten, die als Absetzung für Abnutzung in der Steuererklärung angesetzt werden können in den meisten Fällen zwei Prozent der Anschaffungskosten oder der Herstellungskosten des Gebäudes.

Beispiel

Sie erwerben ein Wohngrundstück (Baujahr nach 1924), das Sie auf Dauer vermieten möchten für € 130.000. Auf den Grund und Boden entfallen € 30.000. Dann betragen die Anschaffungskosten für das Gebäude € 100.000. Die jährliche Abschreibung beträgt nun € 2.000.

Finanzierungskosten

Zum Kauf einer Immobilie werden meist Gelder benötigt, die der Sparstrumpf nicht hergibt. Darlehen von Banken sind die Regel. Alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Aufnahme des Darlehens stehen, können steuerlich geltend gemacht werden. Dazu gehören auch die Gebühren zur Eintragung einer Grundschuld, denn diese soll der Bank als Sicherheit dienen. Zu den steuerlich relevanten Kosten zählen auch die jährlichen Zinszahlungen. Nicht in der Erklärung angesetzt werden können die Darlehensrückzahlungen.

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