Verkauf der Ferienwohnung

Verkauf der Ferienwohnung

Auch bei Selbstnutzung steuerpflichtig?


Grundsätzlich gilt: der Verkauf einer Immobilie ist nach zehn Jahren steuerfrei. Beträgt der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung jedoch nicht mehr als zehn Jahre, liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor.

Ausnahme: Selbstgenutzte Wohnung

Eine Ausnahme aber gilt, wenn Sie die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.

Nach Auffassung der Finanzverwaltung ist auch beim Verkauf einer Ferienwohnung oder eines Wochenendhauses innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist der Gewinn steuerfrei. Vorausgesetzt, Sie haben

  • die Wohnung zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung bis zum Verkaufszeitpunkt ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder
  • die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Es ist sogar unschädlich, wenn die Wohnung außerhalb der Eigennutzung leer steht. Denn sie wird auch dann „zu eigenen Wohnzwecken“ genutzt, wenn sie nur zeitweise bewohnt wird, in der übrigen Zeit jedoch Ihnen als Wohnung zur Verfügung steht (BMF-Schreiben vom 5.10.2000).

Selbstnutzung nur in den Ferien?

Nun hat das Finanzgericht Köln gegen den Fiskus entschieden. Bei einer Ferienwohnung ist eine „Eigennutzung“ nicht gegeben, wenn diese im Wesentlichen lediglich für Ferienaufenthalte genutzt wird.

Wird eine solche Ferienwohnung vor Ablauf von zehn Jahren verkauft, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor, und der Veräußerungsgewinn ist als „sonstige Einkünfte“ steuerpflichtig (Aktenzeichen 8 K 3825/11, Revision IX R 37/16).

Wann liegen eigene Wohnzwecke vor?

Eine Wohnung dient Ihren eigenen Wohnzwecken, wenn diese von Ihnen selbst tatsächlich und auf Dauer angelegt bewohnt wird. Dem entspricht der Zweck der gesetzlichen Freistellung, die Besteuerung eines Veräußerungsgewinns bei Aufgabe eines Wohnsitzes (z.B. wegen Arbeitsplatzwechsels) zu vermeiden. Selbstnutzung liege vor, wenn eine hinreichend ausgestattete Wohnung vorhanden ist, die dem Eigentümer jederzeit zur selbstständigen Nutzung zur Verfügung steht.

Die Finanzrichter halten es mit dem Gesetzeszweck nicht für vereinbar, auch solche Zweitwohnungen zu begünstigen, die nicht aus beruflichen Gründen – etwa im Wege der doppelten Haushaltführung – vorgehalten und zeitweise, ggf. auch nur kurzfristig, genutzt werden, sondern im Wesentlichen für Erholungsaufenthalte vorgesehen sind.

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