Falsche Betriebskostenabrechnung kann vom Mieter berichtigt werden.

Stellt ein Mieter fest, dass die ihm zugestellte Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist, kann seine Vorauszahlungen aufgrund der von ihm angestellten Berechnungen kürzen. Sollte aufgrund der fehlerhaften Berechnungen des Vermieters ein Guthaben zugunsten des Mieters entstanden sein, darf dies mit den laufenden Mietzahlungen verrechnet werden. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof (BGH) in einem jetzt ergangenen Urteil.

In dem zu verhandelnden Streitfall musste ein Mieter Betriebskostenvorauszahlungen von rund 200,00 € pro Monat zahlen. In der ihm vorgelegten Betriebskostenabrechnung entdeckt der Mieter jedoch Fehler, die er korrigierte. Nach seinen Berechnungen waren lediglich Vorauszahlungen in Höhe von rund 170,00 € gerechtfertigt. Außerdem errechnete der Mieter für sich ein Guthaben von rund 370,00 €. Er kürzte daraufhin seine Vorauszahlungen um rund 30,00 € und verrechnete das von ihm ermittelte Guthaben.

Der Vermieter war hiermit jedoch nicht einverstanden und klagte vor dem zuständigen Amtsgericht. Dieses, wie auch das Berufungsgericht, stellte sich auf die Seite des Vermieters. Das Berufungsgericht vertrat die Ansicht, dass der Mieter lediglich ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB habe. Er könne aber weder die Vorauszahlungshöhe kürzen noch das seiner Meinung nach bestehende Guthaben verrechnen.

Dies sah der BGH jedoch ganz anders: Der Mieter habe das Recht, seine Vorauszahlungen zu kürzen und das ermittelte Guthaben zu verrechnen. Um diese Zahlungsänderungen vorzunehmen, müsse der Mieter inhaltliche Fehler der Abrechnung nachweisen und das korrekte Abrechnungsergebnis selbst berechnet haben. Außerdem müsse es sich um eine inhaltlich richtige Abrechnung handeln.

Auch die Verrechnung des ermittelten Guthabens sei rechtens. Das Zurückbehaltungsrecht sei als Druckmittel gedacht, um beispielsweise einen Vermieter dazu zu veranlassen, eine Abrechnung zu erstellen. Diese Abrechnung habe aber – wenn auch mit Mängeln – vorgelegen.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.02.2013 – Aktenzeichen VIII ZR 184/12