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Keine Rückkehr bei Wohnungseigentumsentzug
Keine Rückkehr bei Wohnungseigentumsentzug
Erwirbt man eine Eigentumswohnung, dessen Eigentum dem Vorbesitzer entzogen wurde (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG), so darf der neue Eigentümer die Wohnung diesem Vorbesitzer nicht zur Verfügung stellen. Geschieht dies doch, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beendigung der Nutzungsvereinbarung einklagen (§ 15 Abs. 3 WEG). Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 18.11.2016 hervor (Aktenzeichen V ZR 221/15)
In dem Verfahren ging es um ein Ehepaar, das zum Verkauf ihrer Eigentumswohnung verurteilt wurde. Das Gericht sah die Voraussetzungen des § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG als erfüllt an.
Rechtliches
§ 18 WEG: Entziehung des Wohnungseigentums (Auszug): (1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, daß diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen. Die Ausübung des Entziehungsrechts steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht.
(2) Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn
1. der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14* WEG obliegenden Pflichten verstößt; …
* Hinweis: § 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers
Das Ehepaar hatte andere Wohnungseigentümer beleidigt, bedroht und einen anderen Wohnungseigentümer sogar verletzt. Außerdem war das Paar auch gegenüber einem Gartenbauunternehmen gewalttätig vorgegangen. Die Wohnung wurde zwangsversteigert und von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben. Da diese Gesellschaft die ehemaligen Eigentümer in der Wohnung beließ, klagte die Wohnungseigentümergemeinschaft hiergegen und erhielt sowohl vor dem Amts- als auch dem Landgericht Recht.
Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte diese Entscheidungen und wies eine Revision der Urteile zurück. Er verwies in diesem Zusammenhang auf § 15 Abs. 3 WEG.
Rechtliches
§ 15 WEG: Gebrauchsregelung (Auszug): (3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
Der BGH sah es als erwiesen an, dass das Paar gegen die Pflichten von § 14 Nr. 1 WEG verstoßen habe.
Rechtliches
§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers (Auszug): Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:
1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;
Mit dem Entziehungsurteil habe das Gericht auch festgestellt, dass den übrigen Wohnungseigentümern nicht zugemutet werden könne, dass das Paar weiter in der Gemeinschaft lebe. Wenn dem Ehepaar hier weiter Wohnraum gewährt würde, unterlaufe dies letztendlich die Zielsetzung des Entziehungsurteils.
In diesem Zusammenhang sahen es die Richter des BGH auch als unerheblich an, dass das Entziehungsurteil nicht im Grundbuch eingetragen sei. Dies ändere nichts an der Bindung des Urteils. Auch dass nach dem Urteil keine weiteren Vorkommnisse im Verhalten des Paars gegeben habe, spiele hier keine Rolle mehr.