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Einheitswert

Das gilt für Ihre Immobilie


Spätestens, wenn Sie Ihre eigene Immobilie kaufen oder bauen, lernen Sie ihn kennen: den Einheitswert. Doch was genau ist das eigentlich und was sagt dieser Wert über Ihre Immobilie aus? Erfahren Sie mehr dazu in diesem Beitrag.

Kurz & knapp

  • Der Einheitswert einer Immobilie wird vom Finanzamt festgelegt
  • Der Wert ist vor allem wichtig für die Berechnung der Grundsteuer
  • Ab 2025 darf der Einheitswert bei der Berechnung der Grundsteuer nicht mehr verwendet werden

Einheitswert Infografik

Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert ist ein fester Richtwert, der jedem Grundstück bzw. jeder Immobilie zugeschrieben wird. Durch diesen Wert lassen sich beispielsweise Grund-, Zweitwohnsitz- oder Gewerbesteuer berechnen.

Der Einheitswert hat aber nicht viel mit dem aktuellen Wert Ihrer Immobilie zu tun. Tatsächlich zeigt er eher, wie viel das Haus oder Grundstück im Jahr 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) wert gewesen wäre.

Für die Ermittlung des Einheitswerts spielen folgende Kriterien eine Rolle:

  • Lage der Immobilie
  • Bauweise
  • Ausstattung

Was ist der Einheitswertbescheid?

Sie haben eine Immobilie oder ein Grundstück gekauft? Dann bekommen Sie vom Finanzamt einen Einheitswertbescheid. In dem Bescheid steht drin, wie hoch der Einheitswert der Immobilie ist, wer der Eigentümer ist und wie sich der Wert bei mehreren Eigentümern verteilt.

Sie haben Zweifel an dem festgestellten Einheitswert? Dann können Sie gegen den Bescheid Einspruch einlegen. Dafür haben Sie ab Erhalt 1 Monat Zeit.

Achtung Hinweis Einheitswert EInheitswertbescheidDer Einheitswertbescheid ist kein Steuerbescheid. Sie müssen die darin enthaltene Summe also nicht an das Finanzamt überweisen. Der Bescheid ist vielmehr eine Information für Sie, mit welchem Wert Ihre Grundsteuer berechnet wird.

Kann sich der Einheitswert ändern?

In der Regel ändert sich der Einheitswert nicht. Denn: Die Berechnung stützt sich auf die Wertverhältnisse von 1935 bzw. 1964 sowie einen festgelegten Vervielfältiger. Und beide Werte ändern sich nachträglich nicht mehr.

Dennoch kann es vorkommen, dass ein Einheitswert angepasst werden muss. Das kann beispielsweise passieren, wenn

  • die Immobilie vergrößert oder verkleinert wird,
  • die Bauweise sich ändert oder
  • ein Grundstück hinzugekauft wird.

In diesem Fall erhalten Sie zum 01. Januar des nachfolgenden Jahres einen aktualisierten Einheitswertbescheid.

Einheitswert und Grundsteuer

Besonders interessant ist der Einheitswert für die Grundsteuer. Neben dem Hebesatz der Gemeinden ist er der wichtigste Wert für die Berechnung der Steuerhöhe.

Im Jahr 2018 wurde die aktuelle Berechnungsmethode der Grundsteuer jedoch für verfassungswidrig erklärt. Der Grund: Da der Einheitswert veraltet ist, könne keine gleichberechtigte Steuererhebung mehr gewährleistet werden. So kann es beispielsweise sein, dass ein Nobelviertel in einer Großstadt einen niedrigeren Einheitswert und somit eine niedrigere Grundsteuer hat als ein sozial schwächeres Wohnviertel.

Die aktuell gültige Berechnung der Grundsteuer gilt somit nur noch bis 2025. Aber: Aktuelle Immobilienwerte werden für die Berechnung der Grundsteuer trotzdem nicht herangezogen. Da der Wert seit 1935/1964 so stark gestiegen ist, würde die Grundsteuer sehr viel höher ausfallen. Das hätte zur Folge, dass sich viele keine eigenen Immobilien mehr leisten könnten. Und auch die Mieten würden noch mehr in die Höhe schießen – denn die Grundsteuer kann auf Mieter abgewälzt werden.

Stattdessen soll sich die Berechnung in Zukunft auf folgende Werte stützen:

  • Grundstücksfläche
  • Art und Alter des Gebäudes
  • Bodenrichtwert
  • Statistische Nettokaltmiete

Einheitswert, Verkehrswert und Marktwert – was ist der Unterschied?

Einheitswert, Verkehrswert und Marktwert – bei so vielen Werten verliert man schnell den Überblick. Eigentlich ist der Unterschied aber ganz einfach!

 Einheitswert Wie bereits erwähnt ist der Einheitswert der Wert, den Ihre Immobilie 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) hätte. Beim Kauf bzw. Verkauf der Immobilie spielt dieser Wert keine Rolle. Erst bei der Berechnung der Grundsteuer ist er wichtig – zumindest noch bis 2025.

 Verkehrswert Das ist der Wert, den Ihre Immobilie voraussichtlich auf dem Markt erzielen würde. Dieser Wert wird beispielsweise bei Zwangsversteigerungen angegeben. Aber Achtung: Auch das ist nur eine Rechengröße und muss nicht zwangsläufig dem tatsächlichen Verkaufspreis entsprechen.

 Marktwert Das ist der Wert, den Sie tatsächlich für Ihre Immobilie erhalten. Der Wert richtet sich vor allem nach Angebot und Nachfrage. Denn: Viele Käufer können den Preis in die Höhe treiben – auch wenn der Verkehrswert dabei deutlich niedriger ist.

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Quelle: BMF

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