Nebenkostenabrechnung von der Steuer absetzen

Was Mieter steuerlich absetzen können


Auch dieses Jahr erwarten viele wieder unangenehme Post: Die Nebenkostenabrechnung. Da im letzten Jahr die Preise für Gas und Heizöl erneut gestiegen sind, steht bei den meisten eine Nachzahlung ins Haus. Ein kleines Trostpflaster: Einen Teil der Nebenkosten aus der Abrechnung können Sie von der Steuer absetzen.

Welche Nebenkosten mindern die Steuer?

Mieter können Aufwendungen für Arbeiten rund um Haus und Garten steuerlich absetzen. Der Fiskus unterscheidet dabei zwischen Handwerkerleistungen und haushaltsnahen Dienstleistungen. Von diesen Ausgaben werden 20 Prozent der Arbeitskosten sowie Fahrtkosten direkt von Ihrer Steuerschuld abgezogen. Materialkosten sind hingegen nicht steuerbegünstigt. Den Steuervorteil können Sie auch dann nutzen, wenn Sie die Arbeiten nicht selbst in Auftrag gegeben haben, sondern Ihr Hausverwalter oder Vermieter. Es spielt keine Rolle, dass Sie nicht selbst Rechnungsempfänger sind. Die Steuerbegünstigung müssen Sie im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung beantragen. Wenn Sie keine Einkommensteuer zahlen, z. B. weil Sie nur sehr geringe Einkünfte hatten, können Sie leider nicht von der Regelung profitieren. Die Steuerbegünstigung wird nämlich nur dann gewährt, wenn überhaupt eine Steuer festgesetzt wird.

Nebenkosten-Steuervorteil nur bei festgesetzter Steuer möglich

Die Steuerbegünstigung durch die Nebenkosten beantragen Sie im Rahmen Ihrer jährlichen Steuererklärung. Wenn Sie keine Einkommensteuer zahlen, z. B. weil Sie nur sehr geringe Einkünfte hatten, können Sie leider nicht von der Regelung profitieren. Die Steuerbegünstigung wird nämlich nur dann gewährt, wenn überhaupt eine Steuer festgesetzt wird.

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Begünstigte Handwerkerleistungen

(jeweils nur die Arbeitskosten)

  • Rohrreinigung – und Arbeiten innerhalb des Grundstücks
  • Arbeiten an Dach, Bodenbelägen, Fassade, Garagen, Innenwänden
  • Asbestsanierung
  • Aufstellen eines Baugerüsts
  • Überdachung eines bereits vorhandenen Pkw-Stellplatzes oder Terrasse
  • Dachrinnenreinigung
  • Wartung und Reparatur von Heizungsanlagen, Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen, Fahrstuhl, Feuerlöscher, Pumpen, Öltankanlagen, CO2-Warngeräte, Abwasser-Rückstau-Sicherungen
  • Gartengestaltung
  • Reparatur und Wartung von Gemeinschaftsmaschinen ( z.B. Waschmaschine und Trockner)
  • Graffitibeseitigung
  • Austausch von Heizungszählern
  • Schornsteinfeger
  • Mauerwerksanierung
  • Pflasterarbeiten innerhalb des Grundstücks
  • Trockenlegung von Mauerwerk
  • Wärmedämmmaßnahmen
  • Legen von Hausanschlüssen für Strom, Fernsehen, Internet über Kabelfernsehen

Hier sind 20 Prozent der Aufwendungen, maximal € 1.200 pro Jahr steuerbegünstigt.

Pauschalen an Ihren Vermieter für eventuelle Schönheitsreparaturen können Sie jedoch nicht steuermindernd geltend machen. (Urteil des Bundesfinanzhofes, Aktenzeichen VI R 18/10 ). Erst die tatsächlich in Anspruch genommene Leistung ist steuerbegünstigt.

Begünstigte haushaltsnahe Dienstleistungen

(jeweils nur die Arbeitskosten)

  • Gartenpflegearbeiten wie Rasenmähen oder Hecke schneiden
  • Reinigung des Treppenhauses und der Zubehörräume
  • Straßenreinigung auf dem privaten Grundstück
  • Vorsortierung von Abfall
  • Winterdienst
  • Wachdienst

Hier sind 20 Prozent der Aufwendungen, maximal € 4.000 pro Jahr steuerbegünstigt.

Geringfügig Beschäftigte

Auch für Nebenkosten, die auf Mini-Jobber entfallen, können Sie einen Steuervorteil erhalten. Dazu zählen etwa solche zur Erledigung von Reinigungs- und Gartenarbeiten rund um Haus und Wohnung. Hier können Sie wieder 20 Prozent der Lohnkosten absetzen, höchstens jedoch 510 Euro.

Normalerweise verlangt das Finanzamt eine Rechnung über die Dienstleistungen. Dies wäre jedoch mit einem erheblichen Aufwand seitens der Hausverwalter verbunden. Daher drückt der Fiskus hier ein Auge zu – die Vorlage der einfachen Nebenkostenabrechnung reicht aus.

Sind Sie Mieter? Dann ist Ihr Vermieter verpflichtet, die Lohnkostenanteile in der Nebenkostenabrechnung getrennt auszuweisen. Ist Ihre Abrechnung nicht aufgeschlüsselt, können Sie Ihren Vermieter oder Verwalter anmahnen, eine separate Bescheinigung über diese Kosten zu erstellen.

Nebenkostenabrechnung reicht

Normalerweise verlangt das Finanzamt eine Rechnung für Steuerbegünstigungen durch Dienstleistungen. Da dies jedoch mit einem erheblichen Aufwand seitens der Hausverwalter verbunden wäre, drückt der Fiskus hier ein Auge zu – die Vorlage der einfachen Nebenkostenabrechnung reicht aus.

Aufschlüsselung der Abrechnung

Ihr Vermieter ist verpflichtet, die Lohnkostenanteile in der Nebenkostenabrechnung getrennt auszuweisen. Ist Ihre Abrechnung nicht aufgeschlüsselt, können Sie Ihren Vermieter oder Verwalter anmahnen, eine separate Bescheinigung über diese Kosten zu erstellen (Urteil des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg, Aktenzeichen: 222 C 90/09).

Wichtig: Aus der Nebenkostenabrechnung müssen 3 Details hervorgehen

Aus der Nebenkostenabrechnung müssen drei Details hervorgehen:

  • Art der Dienstleistung
  • Höhe des eigenen Kostenanteils
  • Bestätigung, dass Zahlungen nicht bar geleistet wurden

Zeitliche Berücksichtigung

Die Nebenkosten werden meist im Voraus gezahlt. Die Abrechnung durch Verwalter oder Vermieter bekommt man jedoch erst, wenn die Steuererklärung schon beim Finanzamt sein muss. Daher gibt es zwei Möglichkeiten, wann Sie die Ausgaben bei in der Erklärung ansetzen können:

1. Möglichkeit

Aufwendungen für regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen können Sie im Jahr der Vorauszahlung absetzen. Dazu gehören beispielsweise Ausgaben, die jedes Jahr anfallen, wie solche für Gartenpflege, Hausmeister oder die Reinigung des Treppenhauses.

Einmalige Aufwendungen können hingegen erst im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung durch die Eigentümerversammlung abgezogen werden. Hat etwa Ihre Hausverwaltung Ende 2012 einen Handwerker zur Reparatur des Garagentores engagiert und dies wurde durch die Eigentümerversammlung in 2013 genehmigt, können Sie diese Ausgaben erst in der Steuererklärung 2013 ansetzen. Einmalige Aufwendungen, die durcheine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage finanziert wurden, können Sie entweder im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung oder im Jahr der Entnahme aus der Rücklage geltend machen.

2. Möglichkeit

Wer will, kann es sich jedoch auch ganz leicht machen: Sie können die gesamten Aufwendungen in dem Jahr geltend machen, in dem die Jahresabrechnung von der Eigentümerversammlung genehmigt wurde. Haben Sie beispielsweise in 2011 Vorauszahlungen für die Nebenkosten geleistet, die Jahresabrechnung wurde jedoch erst 2012 genehmigt, so können Sie die Aufwendungen in der Steuererklärung 2012 geltend machen. Welche der beiden Möglichkeiten Sie in Anspruch nehmen, bleibt Ihnen überlassen.

Steuerberatung?

Einzelfragen zu Ihrer Steuererklärung darf leider nur ein Steuerberater beantworten. Wir freuen uns jedoch über Lob und Kritik und nehmen Ihre Anregungen gerne für zukünftige Beiträge auf.

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Übrigens: In unserer Steuer-Software finden Sie eine ausführliche Hilfe und Tipps zu allen Themen rund um Ihre Steuererklärung.

18 Kommentare

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  1. 1
    Manfred Eck

    Hallo, und guten Tag.
    Beim Analysieren der BNK erkennt man auf einen Blick welche Lobby die Vermieter in Berlin haben.
    Die Vermieter, meist die Wohlhabenden in unserer Gesellschaft (bitte kein Neid, nur sachlich gesehen), Zahlen für Grund und Boden auf dem ihre Immobilie gebaut wurde, Steuer an die Gemeinde. Wohl gemerkt ihre Immobilie Steuern. So, und diese Kosten werden an die Mieter über die BNK Abrechnung, weiter gegeben so dass die Vermieter kostenneutral ausgehen.
    Das gleiche Thema mit den Hausversicherungen. Die Vermieter versichern ihre Immobilie über die verschiedensten, möglicherweise, auftretenden Schäden. Wohl gemerkt, sein Eigentum, seine Immobilie wird versichert. Die Kosten dafür zahlen wiederum die Mieter durch Umlage über die BNK Abrechnung. Die Versicherungen bemerken auch noch auf den Rechnungen dass diese “Zur Vorlage beim Finanzamt dient”. Das verstehe nur ein Vermieter. Die Mieter bezahlen die Versicherungsbeträge und der Vermieter setzt diese bei der EK-Steuererklärung, steuerbegünstigend ab. Das verstehe wer will, aber ein normaler Menschenverstand ist dabei überfordert. Aus welchen Jahren stammen diese Gesetze und wer hat dafür die Verantwortung übernommen. Ich finde diese Willkürlichkeiten müssen sofort überprüft und reformiert werden.
    Auf Ihre Ansichten bin ich gespannt.
    Mit freundlichen
    M. Eck

    • 2
      Jochen Breunig

      Guten Tag Herr Eck,

      leider dürfen wir Sie aus rechtlichen Gründen steuerlich nicht beraten. Seitens der Vermieter haben die umlagefähigen Nebenkosten in der Regel aber keine Auswirkung auf die Steuer. Weshalb das so ist, können Sie in unserem steuer:Video erfahren. Seitens der Mieter können sich die in der Nebenkostenabrechnung enthaltenen Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen auf die Steuer hingegen mindernd auswirken. Wie das funktioniert erfahren Sie in “Nebenkostenabrechnung von der Steuer absetzen“. Zusätzlich hilft Ihnen WISO Steuer dabei, alle abziehbaren Aufwendungen in Ihrer Steuererklärung anzusetzen.

      Vielen Dank und Grüße
      Jochen Breunig
      Tax Specialist bei steuernsparen

  2. 3
    Jens Zeidler

    Guten Tag.
    Was ist mit den Betriebskosten, die der Vermieter an den Mieter weiterreicht? Insbesondere mit der Gebäudeversicherung?
    Dass man Strom und Wasser verbraucht, sehe ich ein, aber wieso darf der Vermieter Grundsteuer und Versicherung an den Vermieter weitergeben und darf ich diese Kosten auch steuerlich absetzen? Und wenn ja, in welchem Bereich?
    Vielen Dank vorab und einen schönen Tag.

    • 4
      Jochen Breunig

      Guten Tag Herr Zeidler,

      leider darf ich Sie aus rechtlichen Gründen steuerlich nicht beraten. Grundsätzlich sind aber die in § 2 Betriebskostenverordnung genannten Kosten auf den Mieter umlagefähig. Mieter können die gezahlten Kosten wie Grundsteuer und Versicherung steuerlich nur absetzen, soweit diese mit Einnahmen zusammenhängen. Informationen zu absetzbaren Kosten für Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt finden Sie in unserem Video oder hier: haushaltsnahe Dienstleistungen.

      Vielen Dank und Grüße
      Jochen Breunig
      Tax Specialist bei steuernsparen

  3. 5
    Gitich

    Guten Tag

    Ich habe das mit der Nebenkostenabrechnung noch nicht ganz verstanden.

    Also wenn ich z.B. 350 Euro Miete (warm) bezahle, dann sind ja die Nebenkosten dort enthalten. Man bezahlt z.B. seit 3 Jahren immer 350 Euro Miete. Die Nebenkosten betragen z.b. 50 Euro im Monat (in Warmiete enthalten), dann würde es also bedeuten, das ich seit 3 Jahren monatlich 50 Euro an NEbenkosten habe, welche ich jedes Jahr steuerlich geltend machen kann oder geht das nur, wenn die Nebenkosten erhöht wurden aufgrund von zusätzlichen Aufwendungen wie beispielsweise Reparatur von Waschmaschinen?

    Viele Grüße

    • 6
      Carina Hagemann

      Guten Tag,

      mit den monatlichen Nebenkosten leisten Sie in der Regel Vorauszahlungen auf ganz unterschiedliche Leistungen wie z. B. Wasser, Gas, Treppenhausreinigung, Müllentsorgung, Reparaturen und Wartungen.
      Nun ist es so, dass Sie steuerlich Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen steuerermäßigend bis zu einem gewissen Höchstbetrag ansetzen dürfen. Allerdings beauftragen Sie Handwerker oder Putzkräfte zur Treppenhausreinigung als Mieter oftmals nicht selbst. Sondern der Vermieter begleicht diese Leistungen über die Nebenkostenvorauszahlung.
      Allerdings wissen Sie im Zeitpunkt der Vorauszahlungen ja noch nicht, wofür das Geld verwendet wird und ob die Höhe angemessen ist. Und deshalb ist die jährliche Nebenkostenabrechnung wichtig. Hier ist dann nämlich aufgelistet, wie viel Ihrer Vorauszahlungen tatsächlich benötigt wurde und für welche Leistungen.
      In aller Regel steht auf der Nebenkostenabrechnung dann sogar eine separate Zeile, der Sie Ihren Anteil an den steuerlich abzugsfähigen Handwerkerkosten und haushaltsnahen Dienstleistungen direkt entnehmen können. Weitere Infos finden Sie im Video: Steuerbonus mit der Hausgeldabrechnung.

      Viele Grüße,
      Carina Hagemann
      Tax Specialist von steuernsparen

  4. 7
    Thomas

    Hallo, wo muss ich meine BK 2019 absetzen? Muss ich diese in meiner Steuererklärung 2019 angeben, oder kann ich diese auch ein Jahr später in der Steuererklärung 2020 angeben. Bisher habe ich immer gewartet, bis ich meine BK für das letzte Jahr bekommen habe und diese dann in die Steuererklärung für letztes eingetragen. ich bin am überlegen, ob ich dieses Jahr meine Betriebskosten “auslasse” und diese erst nächstes Jahr mit angebe. Der Vorteil für mich wäre, dass ich nicht auf meine Vermieter bis Oktober warten muss um diese dann erst abzugeben. So kann ich meine Steuererklärung schon Anfang des Jahres abgeben. Vielen Dank! MfG Thomas

    • 8
      Carina Hagemann

      Hallo Thomas,

      grundsätzlich müssen Sie die Nebenkosten in dem Jahr in der Steuererkärung ansetzen, in dem Sie sie tatsächlich gezahlt haben. Allerdings ist es in der Regel häufig so, dass Mieter lange auf die Abrechnung warten müssen und die Angaben so nicht rechtzeitig in der Steuererklärung machen können. Deshalb gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Betriebskosten zu berücksichtigen, auch wenn die Abrechnung noch nicht vorliegt:
      – Vorjahreswerte eintragen
      – Schätzung eintragen
      – Fristverlängerung beantragen
      – Einspruch gegen den erhaltenen Steuerbescheid einreichen
      Alles über die einzelnen Optionen und was Sie dafür in der Erklärung zusätzlich angeben müssen, lesen Sie in unserem Beitrag: Was tun, wenn Belege fehlen?

      Viele Grüße,
      Carina Hagemann
      Tax Specialist bei steuernsparen

  5. 9
    A.

    Finde die Software super – nur eine Frage: gIbt man bei der Angabe der Nebenkosten seine kompletten Kosten an und die Software Berechnet die 20%, die absetzbar sind oder rechnet man selbst aus und gibt nur den 20%igen Wert ein?

    • 10
      Jochen Breunig

      Guten Tag A.,

      danke für das positive Feedback. In der Steuererklärung tragen Sie 100% der in der Nebenkosten-Abrechnung (§ 35a EStG Bescheinigung) ausgewiesenen Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen ein. In der Steuerberechnung werden dann automatisch 20% bzw. maximal der Höchstbetrag abgezogen.

      Vielen Dank und Grüße
      Jochen Breunig
      Tax Specialist bei steuernsparen

    • 12
      Carina Hagemann

      Guten Tag,

      In den amtlichen Formular-Vordrucken müssen Sie die Angabe in der Anlage
      “Haushaltsnahe Aufwendungen” vornehmen.
      Mein Tipp für Sie: WISO Steuer:
      Hier können Sie am einfachsten Ihre Nebenkosten in die Steuererklärung eintragen.
      Hierfür rufen Sie einfach im Bereich “Weitere Ausgaben” die Rubrik “Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt” auf.
      Beim Anlegen eines neuen Eintrags können Sie dann “Nebenkosten-Abrechnung” auswählen.

      Viele Grüße,
      Carina Hagemann
      Tax Specialist bei steuernsparen

    • 14
      Carina Hagemann

      Guten Tag und vielen Dank für Ihre Frage,

      Bitte beachten Sie, dass ich Ihnen aus rechtlichen Gründen keine Steuerberatung im Einzelfall anbieten darf.
      Grundsätzlich handelt es sich bei Vermietungseinkünften um Überschusseinkünfte. Das bedeutet, dass bei der Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen Werbungskosten abgezogen werden. Bei Werbungskosten handelt es sich um alle Aufwendungen, die mit den Einnahmen aus der Vermietung in Verbindung stehen. Dazu gehören Aufwendungen, die das Vermietungsobjekt betreffen. So z. B. jährliche Abschreibungsbeträge, Zahlungen an eine Hausverwaltung, Renovierungsaufwendungen, Hausversicherungen, Grundsteuer oder Darlehenszinsen.
      Bei gemischt-genutzten Gebäuden (also z. B. teilweise privat genutzt, teilweise vermietet) müssen Beträge, die auf das gesamte Haus entfallen entsprechend so aufgeteilt werden, dass nur die Aufwendungen, die wirklich auf das Vermietungsobjekt entfallen, angesetzt werden.

      Viele Grüße,
      Carina Hagemann
      Tax Specialist bei steuernsparen

  6. 15
    Michael

    Zitat: “Normalerweise verlangt das Finanzamt eine Rechnung für Steuerbegünstigungen durch Dienstleistungen. Da dies jedoch mit einem erheblichen Aufwand seitens der Hausverwalter verbunden wäre, drückt der Fiskus hier ein Auge zu – die Vorlage der einfachen Nebenkostenabrechnung reicht aus.” Der Vermieter meiner Wohnung erstellt nur die Nebenkostenabrechnung, der Vermieter der Wohnung meiner Frau erstellt zusätzlich auch die Rechnung für die jeweiligen Dienstleistungsanteile in den absetzbaren Positionen. Doch warum sollten wir diese denn einreichen, wenn auch die höheren Gesamtkosten derselben Positionen aus der Nebenkostenabrechnung ebenso problemlos anerkannt werden? Da würden wir ja unnötig Geld “verschenken”. Für den Steuerzahler ja im Prinzip schön, aber sieht so “Steuergerechtigkeit” aus?

  7. 16
    Emmi

    Ich wusste gar nicht, was man alles in die Nebenkosten einrechnen muss. Eine Freundin lässt eine Bekannte bei sich putzen. Sie meinte, dass das in Ordnung sie, da sie sich kennen und die andere sowieso gern sauber macht, muss sie sich nicht darum sorgen, wen sie in ihre Wohnung lässt. Kann sie diese Leistung auch von der Steuer absetzen?

  8. 17
    Sandra Müller

    Hallo und vielen Dank für den interessanten Artikel. Interessant, dass ich den Hausmeisterservice auch absetzen kann. Vielleicht werde ich ihn jetzt öfters beauftragen.

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