Bogen rund

Nebenkostenabrechnung absetzen

So sparen Mieter Steuern


Alle Jahre wieder flattert sie ins Haus: die Nebenkostenabrechnung. Und egal, ob eine Nachzahlung droht oder nicht – Mieter können viele Posten aus der Nebenkostenabrechnung bei der Steuer ansetzen. Welche das sind und was Sie sonst noch wissen müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Kurz & knapp

  • Mit Handwerker und Haushaltshilfe sparen Mieter kräftig Steuern
  • Rund 20 % der Lohn- und Fahrtkosten – es gelten aber unterschiedliche Höchstbeträge
  • Kosten müssen in der Nebenkostenabrechnung klar aufgeteilt sein

Wichtigste Infos im Video

Diese Nebenkosten sind abzugsfähig

Mieter können einige Posten, die Aufwendungen für Arbeiten rund um Haus und Garten enthalten, anteilig steuerlich geltend machen. Steuerbegünstigt sind der Regel Arbeits- und Fahrtkosten, nicht aber die Materialkosten. Der Fiskus unterscheidet dabei:

  •  Handwerkerleistungen:  Hier können Sie 20 Prozent und maximal 1.200 Euro pro Jahr absetzen. Das sind Kosten für Reinigung und Wartung wie etwa Arbeiten an Dach und Fassade oder die Asbestsanierung.
  •  Haushaltsnahe Dienstleistungen:  Steuerbegünstigt sind 20 Prozent, der Höchstbetrag liegt dagegen bei 4.000 Euro pro Jahr. Das sind zum Beispiel Reinigungsarbeiten im Treppenhaus.
  •  Arbeiten auf Minijob-Basis:  Hier können Sie wieder 20 Prozent der Lohnkosten absetzen, höchstens jedoch 510 Euro. Dazu zählen etwa Erledigung von Reinigungs- und Gartenarbeiten rund um Haus und Wohnung.

Weitere Informationen finden Sie in unseren Beiträgen Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen absetzen.

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Diese Posten können Sie nicht ansetzen

Nicht absetzbar sind dagegen Kosten für: Wasser, Strom, Heizung, Müll, Mietvereine und Grundsteuer.

Pauschalen an Ihren Vermieter für eventuelle Schönheitsreparaturen können Sie jedoch nicht steuermindernd geltend machen (BFH, VI R 18/10). Erst die tatsächlich in Anspruch genommene Leistung ist steuerbegünstigt. Erst bei tatsächlichen Handwerkerkosten können sie den Steuernachlass nutzen.

Den Steuervorteil können Sie auch dann nutzen, wenn Sie die Arbeiten nicht selbst in Auftrag gegeben haben, sondern Ihr Hausverwalter oder Vermieter. Dass nicht Sie selbst der Rechnungsempfänger sind, spielt dabei keine Rolle.

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Begünstigte Handwerkerleistungen

(jeweils nur die Arbeitskosten)

Nebenkosten absetzen Handwerker

  • Rohrreinigung, Arbeiten innerhalb des Grundstücks
  • Arbeiten an Dach, Bodenbelägen, Fassade, Garagen, Innenwänden
  • Asbestsanierung
  • Aufstellen eines Baugerüsts
  • Überdachung des vorhandenen Pkw-Stellplatzes / Terrasse
  • Dachrinnenreinigung
  • Wartung / Reparatur von Heizungsanlagen, Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen, Fahrstuhl, Feuerlöscher, Pumpen, Öltankanlagen, CO2-Warngeräte, Abwasser-Rückstau-Sicherungen
  • Gartengestaltung
  • Wartung/ Reparatur von Gemeinschaftsmaschinen ( z. B. Waschmaschine, Trockner)
  • Graffiti-Beseitigung
  • Austausch von Heizungszählern
  • Schornsteinfeger
  • Mauerwerksanierung
  • Pflasterarbeiten innerhalb des Grundstücks
  • Trockenlegung von Mauerwerk
  • Wärmedämmung
  • Legen von Hausanschlüssen für Strom, Fernsehen, Internet über Kabelfernsehen

Begünstigte haushaltsnahe Dienstleistungen

Nebenkosten Beispiel Reinigungskosten(jeweils nur die Arbeitskosten)

  • Gartenpflegearbeiten (Rasenmähen, Hecke schneiden)
  • Reinigung des Treppenhauses und der Zubehörräume
  • Straßenreinigung auf privatem Grundstück
  • Vorsortierung von Abfall
  • Winterdienst
  • Wachdienst

 

Hilfe Steuererklärung ausfüllen

 

Diese 3 Angaben müssen in der Nebenkostenabrechnung stehen

Normalerweise verlangt das Finanzamt eine Rechnung über die Dienstleistungen. Dies bedeutet aber einen erheblichen Aufwand für den Hausverwalter. Daher drückt der Fiskus hier ein Auge zu – die Vorlage der einfachen Nebenkostenabrechnung reicht aus.

Diese muss allerdings die konkreten Kosten in aufgeschlüsselter Form enthalten. Folgende 3 Details müssen aus der Nebenkostenabrechnung hervorgehen:

  • Art der Dienstleistung
  • Höhe des eigenen Kostenanteils
  • Bestätigung, dass Zahlungen nicht bar geleistet wurden
Info Icon GrafikIhr Vermieter ist verpflichtet, die Lohnkostenanteile in der Nebenkostenabrechnung getrennt auszuweisen. Jedoch halten sich nicht alle Vermieter daran. Ist Ihre Abrechnung nicht aufgeschlüsselt, können Sie Ihren Vermieter oder Verwalter anmahnen, eine separate Bescheinigung über diese Kosten zu erstellen (LG Berlin Urteil vom 18.10.2017 – 18 S 339/16).

Download IconDie Musterbescheinigung für eine aufgesplittete Nebenkostenabrechnung können Sie herunterladen: Musterbescheinigung.

Abrechnung kommt verspätet: Was kann ich tun?

Die Nebenkosten werden meist im Voraus gezahlt. Die Abrechnung durch Verwalter oder Vermieter kommt zumeist jedoch erst, wenn die Steuererklärung schon im Briefkasten des Finanzamts sein muss. Als Mieter haben Sie 3 Möglichkeiten, Ihre Ausgaben in der Steuererklärung anzusetzen:

1.  Abzug im Jahr der Vorauszahlungen oder Abrechnung

Sie können die Nebenkosten in regelmäßige und einmalige Kosten aufteilen und absetzen:

 Regelmäßig wiederkehrende Kosten 

Aufwendungen für Gartenpflege, Hausmeister oder die Reinigung des Treppenhauses können Sie im dem Jahr absetzen, in dem Sie die Vorauszahlung mit der Miete leisten. Als Nachweis gilt der Mietvertrag, wo der genaue Betrag unter den monatlich zu zahlenden Nebenkosten aufgeführt ist.

 Einmalige Kosten 

Diese Aufwendungen können in dem Jahr abgezogen werden, in dem die Abrechnung kommt.

2. Steuerbescheid steht noch aus

Kommt die Nebenkostenabrechnung verspätet, Steuerklärung ist schon abgegeben, den Steuerbescheid haben Sie aber noch nicht erhalten? Dann können Sie Ihre Aufwendungen nachträglich einreichen.

3. Steuerbescheid schon da

Falls der Steuerbescheid schon da ist, können Sie innerhalb 1 Monats nach Erhalt Einspruch einlegen. So gewinnen Sie etwas Zeit, bis die Nebenkostenabrechnung da ist.

 

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Steuerberatung?

Einzelfragen zu Ihrer Steuererklärung darf leider nur ein Steuerberater beantworten. Wir freuen uns jedoch über Lob und Kritik und nehmen Ihre Anregungen gerne für zukünftige Beiträge auf.

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Übrigens: In unserer Steuer-Software finden Sie eine ausführliche Hilfe und Tipps zu allen Themen rund um Ihre Steuererklärung.

20 Kommentare

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  1. 1
    Jana Haas

    Hallo,
    ich bin im letzten Jahr umgezogen. in der ersten Wohnung war ich 9 Monate und in der zweiten 3 Monate. Mein alter Vermieter (seine Eigentumswohnung) hat erst immer auf bitten und betteln eine Abrechnung erstellt. klar, ohne Abrechnung musste ich natürlich auch nichts zahlen, aber für die Steuer benötigte ich dann natürlich die Abrechnung. Meine letzte Abrechnung ist für 2019, für 2020 bekam ich bisher nichts, möchte mich auch nicht mehr an ihn wenden, da ich weiß ,dass da nicht viel bei raus kommen wird. Nun weiß ich, dass ich den Betrag aus 2019 auch für 2020 nehmen kann. Da ich ja aber nur 9 Monate in dieser Wohnung war, müsste ich diese 9 Monate nun Anteilig rausrechnen? Laut meinen Nachbarn bekommen wir die Abrechnung hier in meiner neuen Wohnung erst im August. bis dahin wollte ich sie aber schon abgegeben haben. Den Gesamtbetrag würde ich ungern einsetzen und dachte ich rechne einfach den Anteil heraus. über eine Antwort würde ich mich freuen, denn dazu habe ich noch nirgends was gelesen. Mit freundlichen Grüßen

    • 2
      Carina Hagemann

      Guten Tag Frau Haas,

      leider darf ich Ihnen aus rechtlichen Gründe keine Beratung zu Ihrem steuerlichen Fall anbieten, da dies nur bestimmten Berufsgruppen wie z. B. Steuerberatern oder Lohnsteuerhilfevereinen erlaubt ist.
      Grundsätzlich haben gibt es verschiedene Ansätze, die man verfolgen kann, wenn für die Steuererklärung noch Belege fehlen. Besonders bei der Nebenkostenabrechnung ist es häufig der Fall, dass diese vom Vermieter nochnicht bis zur Abgabe der Steuererklärung erstellt wurde.
      Welche Möglichkeiten Sie hier haben, lesen Sie in unserem Beitrag: Was tun, wenn Belege fehlen?.
      Hinweis: Der Beitrag bezieht sich zwar noch auf die Steuererklärung für 2019. Die Reglungen gelten jedoch auch entsprechend für die Steuererklärung 2020.

      Viele Grüße
      Carina Hagemann von Steuern-Sparen

  2. 3
    Manfred Eck

    Hallo, und guten Tag.
    Beim Analysieren der BNK erkennt man auf einen Blick welche Lobby die Vermieter in Berlin haben.
    Die Vermieter, meist die Wohlhabenden in unserer Gesellschaft (bitte kein Neid, nur sachlich gesehen), Zahlen für Grund und Boden auf dem ihre Immobilie gebaut wurde, Steuer an die Gemeinde. Wohl gemerkt ihre Immobilie Steuern. So, und diese Kosten werden an die Mieter über die BNK Abrechnung, weiter gegeben so dass die Vermieter kostenneutral ausgehen.
    Das gleiche Thema mit den Hausversicherungen. Die Vermieter versichern ihre Immobilie über die verschiedensten, möglicherweise, auftretenden Schäden. Wohl gemerkt, sein Eigentum, seine Immobilie wird versichert. Die Kosten dafür zahlen wiederum die Mieter durch Umlage über die BNK Abrechnung. Die Versicherungen bemerken auch noch auf den Rechnungen dass diese “Zur Vorlage beim Finanzamt dient”. Das verstehe nur ein Vermieter. Die Mieter bezahlen die Versicherungsbeträge und der Vermieter setzt diese bei der EK-Steuererklärung, steuerbegünstigend ab. Das verstehe wer will, aber ein normaler Menschenverstand ist dabei überfordert. Aus welchen Jahren stammen diese Gesetze und wer hat dafür die Verantwortung übernommen. Ich finde diese Willkürlichkeiten müssen sofort überprüft und reformiert werden.
    Auf Ihre Ansichten bin ich gespannt.
    Mit freundlichen
    M. Eck

    • 4
      Jochen Breunig

      Guten Tag Herr Eck,

      leider dürfen wir Sie aus rechtlichen Gründen steuerlich nicht beraten. Seitens der Vermieter haben die umlagefähigen Nebenkosten in der Regel aber keine Auswirkung auf die Steuer. Weshalb das so ist, können Sie in unserem steuer:Video erfahren. Seitens der Mieter können sich die in der Nebenkostenabrechnung enthaltenen Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen auf die Steuer hingegen mindernd auswirken. Wie das funktioniert erfahren Sie in “Nebenkostenabrechnung von der Steuer absetzen“. Zusätzlich hilft Ihnen WISO Steuer dabei, alle abziehbaren Aufwendungen in Ihrer Steuererklärung anzusetzen.

      Vielen Dank und Grüße
      Jochen Breunig
      Tax Specialist bei steuernsparen

  3. 5
    Jens Zeidler

    Guten Tag.
    Was ist mit den Betriebskosten, die der Vermieter an den Mieter weiterreicht? Insbesondere mit der Gebäudeversicherung?
    Dass man Strom und Wasser verbraucht, sehe ich ein, aber wieso darf der Vermieter Grundsteuer und Versicherung an den Vermieter weitergeben und darf ich diese Kosten auch steuerlich absetzen? Und wenn ja, in welchem Bereich?
    Vielen Dank vorab und einen schönen Tag.

    • 6
      Jochen Breunig

      Guten Tag Herr Zeidler,

      leider darf ich Sie aus rechtlichen Gründen steuerlich nicht beraten. Grundsätzlich sind aber die in § 2 Betriebskostenverordnung genannten Kosten auf den Mieter umlagefähig. Mieter können die gezahlten Kosten wie Grundsteuer und Versicherung steuerlich nur absetzen, soweit diese mit Einnahmen zusammenhängen. Informationen zu absetzbaren Kosten für Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt finden Sie in unserem Video oder hier: haushaltsnahe Dienstleistungen.

      Vielen Dank und Grüße
      Jochen Breunig
      Tax Specialist bei steuernsparen

  4. 7
    Gitich

    Guten Tag

    Ich habe das mit der Nebenkostenabrechnung noch nicht ganz verstanden.

    Also wenn ich z.B. 350 Euro Miete (warm) bezahle, dann sind ja die Nebenkosten dort enthalten. Man bezahlt z.B. seit 3 Jahren immer 350 Euro Miete. Die Nebenkosten betragen z.b. 50 Euro im Monat (in Warmiete enthalten), dann würde es also bedeuten, das ich seit 3 Jahren monatlich 50 Euro an NEbenkosten habe, welche ich jedes Jahr steuerlich geltend machen kann oder geht das nur, wenn die Nebenkosten erhöht wurden aufgrund von zusätzlichen Aufwendungen wie beispielsweise Reparatur von Waschmaschinen?

    Viele Grüße

    • 8
      Carina Hagemann

      Guten Tag,

      mit den monatlichen Nebenkosten leisten Sie in der Regel Vorauszahlungen auf ganz unterschiedliche Leistungen wie z. B. Wasser, Gas, Treppenhausreinigung, Müllentsorgung, Reparaturen und Wartungen.
      Nun ist es so, dass Sie steuerlich Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen steuerermäßigend bis zu einem gewissen Höchstbetrag ansetzen dürfen. Allerdings beauftragen Sie Handwerker oder Putzkräfte zur Treppenhausreinigung als Mieter oftmals nicht selbst. Sondern der Vermieter begleicht diese Leistungen über die Nebenkostenvorauszahlung.
      Allerdings wissen Sie im Zeitpunkt der Vorauszahlungen ja noch nicht, wofür das Geld verwendet wird und ob die Höhe angemessen ist. Und deshalb ist die jährliche Nebenkostenabrechnung wichtig. Hier ist dann nämlich aufgelistet, wie viel Ihrer Vorauszahlungen tatsächlich benötigt wurde und für welche Leistungen.
      In aller Regel steht auf der Nebenkostenabrechnung dann sogar eine separate Zeile, der Sie Ihren Anteil an den steuerlich abzugsfähigen Handwerkerkosten und haushaltsnahen Dienstleistungen direkt entnehmen können. Weitere Infos finden Sie im Video: Steuerbonus mit der Hausgeldabrechnung.

      Viele Grüße,
      Carina Hagemann
      Tax Specialist von steuernsparen

  5. 9
    Thomas

    Hallo, wo muss ich meine BK 2019 absetzen? Muss ich diese in meiner Steuererklärung 2019 angeben, oder kann ich diese auch ein Jahr später in der Steuererklärung 2020 angeben. Bisher habe ich immer gewartet, bis ich meine BK für das letzte Jahr bekommen habe und diese dann in die Steuererklärung für letztes eingetragen. ich bin am überlegen, ob ich dieses Jahr meine Betriebskosten “auslasse” und diese erst nächstes Jahr mit angebe. Der Vorteil für mich wäre, dass ich nicht auf meine Vermieter bis Oktober warten muss um diese dann erst abzugeben. So kann ich meine Steuererklärung schon Anfang des Jahres abgeben. Vielen Dank! MfG Thomas

    • 10
      Carina Hagemann

      Hallo Thomas,

      grundsätzlich müssen Sie die Nebenkosten in dem Jahr in der Steuererkärung ansetzen, in dem Sie sie tatsächlich gezahlt haben. Allerdings ist es in der Regel häufig so, dass Mieter lange auf die Abrechnung warten müssen und die Angaben so nicht rechtzeitig in der Steuererklärung machen können. Deshalb gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Betriebskosten zu berücksichtigen, auch wenn die Abrechnung noch nicht vorliegt:
      – Vorjahreswerte eintragen
      – Schätzung eintragen
      – Fristverlängerung beantragen
      – Einspruch gegen den erhaltenen Steuerbescheid einreichen
      Alles über die einzelnen Optionen und was Sie dafür in der Erklärung zusätzlich angeben müssen, lesen Sie in unserem Beitrag: Was tun, wenn Belege fehlen?

      Viele Grüße,
      Carina Hagemann
      Tax Specialist bei steuernsparen

  6. 11
    A.

    Finde die Software super – nur eine Frage: gIbt man bei der Angabe der Nebenkosten seine kompletten Kosten an und die Software Berechnet die 20%, die absetzbar sind oder rechnet man selbst aus und gibt nur den 20%igen Wert ein?

    • 12
      Jochen Breunig

      Guten Tag A.,

      danke für das positive Feedback. In der Steuererklärung tragen Sie 100% der in der Nebenkosten-Abrechnung (§ 35a EStG Bescheinigung) ausgewiesenen Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen ein. In der Steuerberechnung werden dann automatisch 20% bzw. maximal der Höchstbetrag abgezogen.

      Vielen Dank und Grüße
      Jochen Breunig
      Tax Specialist bei steuernsparen

    • 14
      Carina Hagemann

      Guten Tag,

      In den amtlichen Formular-Vordrucken müssen Sie die Angabe in der Anlage
      “Haushaltsnahe Aufwendungen” vornehmen.
      Mein Tipp für Sie: WISO Steuer:
      Hier können Sie am einfachsten Ihre Nebenkosten in die Steuererklärung eintragen.
      Hierfür rufen Sie einfach im Bereich “Weitere Ausgaben” die Rubrik “Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt” auf.
      Beim Anlegen eines neuen Eintrags können Sie dann “Nebenkosten-Abrechnung” auswählen.

      Viele Grüße,
      Carina Hagemann
      Tax Specialist bei steuernsparen

    • 16
      Carina Hagemann

      Guten Tag und vielen Dank für Ihre Frage,

      Bitte beachten Sie, dass ich Ihnen aus rechtlichen Gründen keine Steuerberatung im Einzelfall anbieten darf.
      Grundsätzlich handelt es sich bei Vermietungseinkünften um Überschusseinkünfte. Das bedeutet, dass bei der Ermittlung der Einkünfte von den Einnahmen Werbungskosten abgezogen werden. Bei Werbungskosten handelt es sich um alle Aufwendungen, die mit den Einnahmen aus der Vermietung in Verbindung stehen. Dazu gehören Aufwendungen, die das Vermietungsobjekt betreffen. So z. B. jährliche Abschreibungsbeträge, Zahlungen an eine Hausverwaltung, Renovierungsaufwendungen, Hausversicherungen, Grundsteuer oder Darlehenszinsen.
      Bei gemischt-genutzten Gebäuden (also z. B. teilweise privat genutzt, teilweise vermietet) müssen Beträge, die auf das gesamte Haus entfallen entsprechend so aufgeteilt werden, dass nur die Aufwendungen, die wirklich auf das Vermietungsobjekt entfallen, angesetzt werden.

      Viele Grüße,
      Carina Hagemann
      Tax Specialist bei steuernsparen

  7. 17
    Michael

    Zitat: “Normalerweise verlangt das Finanzamt eine Rechnung für Steuerbegünstigungen durch Dienstleistungen. Da dies jedoch mit einem erheblichen Aufwand seitens der Hausverwalter verbunden wäre, drückt der Fiskus hier ein Auge zu – die Vorlage der einfachen Nebenkostenabrechnung reicht aus.” Der Vermieter meiner Wohnung erstellt nur die Nebenkostenabrechnung, der Vermieter der Wohnung meiner Frau erstellt zusätzlich auch die Rechnung für die jeweiligen Dienstleistungsanteile in den absetzbaren Positionen. Doch warum sollten wir diese denn einreichen, wenn auch die höheren Gesamtkosten derselben Positionen aus der Nebenkostenabrechnung ebenso problemlos anerkannt werden? Da würden wir ja unnötig Geld “verschenken”. Für den Steuerzahler ja im Prinzip schön, aber sieht so “Steuergerechtigkeit” aus?

  8. 18
    Emmi

    Ich wusste gar nicht, was man alles in die Nebenkosten einrechnen muss. Eine Freundin lässt eine Bekannte bei sich putzen. Sie meinte, dass das in Ordnung sie, da sie sich kennen und die andere sowieso gern sauber macht, muss sie sich nicht darum sorgen, wen sie in ihre Wohnung lässt. Kann sie diese Leistung auch von der Steuer absetzen?

  9. 19
    Sandra Müller

    Hallo und vielen Dank für den interessanten Artikel. Interessant, dass ich den Hausmeisterservice auch absetzen kann. Vielleicht werde ich ihn jetzt öfters beauftragen.

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