Was kommt im neuen Jahr

Was kommt im neuen Jahr

Wie in jedem Jahr, gibt es auch 2026 eine Reihe von Änderungen, über die Vermieter und Immobilieneigentümer informiert sein sollten. Hier einige Punkte, die ab dem neuen Jahr gelten.

Mindestmietdauer bei geschäftsmäßiger Vermietung

Mit dem neuen Jahr wird die Mindestmietdauer für befristete Verträge 2026 auf fünf Jahre angehoben (bis dahin galt eine Grenze von drei Jahren). Allerdings gilt diese neue Grenze ausschließlich für „geschäftsmäßige Vermieter“. Was darunter zu verstehen ist, ist juristisch noch nicht eindeutig geklärt. Von einer privaten, nicht geschäftsmäßigen Vermietung kann man ausgehen, wenn der Vermieter lediglich ein oder zwei Wohnungen vermietet und dies als Vermögensverwaltung, aber nicht als Geschäft betreibt. Außerdem wird für die Vermietung keine aufwendige Organisation unterhalten.

Das Inflations-Split bei der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse wurde bis 2029 verlängert. Hier wurde allerdings ab dem kommenden Jahr eine nur wenig beachtete Komponente eingeführt, weil diese ausschließlich vor den Gerichten zum Zug kommt. Hierbei geht es um das sogenannte Inflations-Split. Dabei wird eine Mieterhöhung in zwei Bereiche aufgeteilt.

Der inflationsbedingte Bereich wird nicht als echte Mietsteigerung angesehen, weil dieser Anteil lediglich zum Ausgleich der Inflationsrate dient. Nur der verbleibende Rest der Mieterhöhung verbleibt als reale Mietsteigerung der Mietpreisbremse unterworfen.

Hier eine Beispielrechnung: Die Ausgangsmiete wurde vor 20 Jahren mit 5,00 € pro m² vereinbart. Bis heute beinhaltet die ortsübliche Vergleichsmiete einen inflationsbedingten Anteil von 40 %. Aktuell beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 8,00 € pro m². Es ergeben sich folgende Berechnungen:

Diese Berechnungen werden bei Streitigkeiten über eine Mieterhöhung angewandt. Sie greifen also nicht automatisch bei einer Mieterhöhung.

Änderungen für Wertsicherungsklauseln

Ab 2026 gelten neue gesetzliche Regelungen für Wertsicherungsklauseln, die auch für Neubauverträge gelten.

Danach kann die Miete nur noch einmal im Jahr angepasst werden – und zwar frühestens im April eines Jahres. Anpassungsregelungen, die einen früheren Termin als den 01.04. vorsehen, sind ab dem kommenden Jahr ungültig.

Die Höhe der Mietsteigerung wird gedeckelt. Zwar bleibt es bei der Berechnung auf Basis des Verbraucherpreisindex, dieser wird aber begrenzt. 2026 darf die Miete maximal um 1 % angehoben werden, 2027 lediglich um 2 %. Ab 2028 gilt dann folgende Regelung:

Anhebung um die Inflationsrate, maximal aber 3 %.
Der 3 % übersteigende Inflationsanteil wird nur zu 50 % berücksichtigt.

Betrüge die Inflationsrate 2028 etwa 4 %, könnte die Miete maximal um 3,5 % angehoben werden.

Für eine Wertsicherungsklausel gelten darüber hinaus auch zukünftig die Regeln nach § 557b BGB.

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