Rückforderung bei zu viel gezahlter Miete

Rückforderung bei zu viel gezahlter Miete

Obwohl im Mietvertrag für Büroräume eine Nutzfläche von 70 m² vereinbart wurde, war die Fläche beträchtlich kleiner (45,6 m²). Im Vertrag wurde aber die Quadratmeterangabe für unverbindlich festgelegt. Das Oberlandesgericht Dresden hat in einem Urteil vom 19.03.2025 geklärt, ob der Mieter trotz der verzwickten Vertragsabfassung Rückforderung geltend machen kann (Aktenzeichen 5 U 1633/24).

Hier können Sie das Originalurteil suchen und herunterladen

Schließt der Mietvertrag Rückforderung aus?

In dem Verfahren ging es um einen Formularmietvertrag für Büroräume. In dem Vertrag wurden 70 m² als Mietfläche angegeben. Allerdings wurde im Vertrag (§ 1 Ziffer 2) weiter ausgeführt, dass die Flächenangabe aufgrund möglicher Messfehler „nicht zur Festlegung des Mietgegenstands“ herangezogen werden sollte. Die Miete sollte sich vielmehr aus der Anzahl und Beschreibung der Räume ergeben, die dem Mieter bekannt waren. Allerdings wurde im Mietvertrag auch die monatliche Grundmiete wie folgt festgelegt: „Bürofläche EUR 5,00 /m² × 70,0 m² EUR 350,00“.

Es stellte sich jedoch heraus, dass die angemieteten Büroräume lediglich 45,6 m² umfassten. Diese Grundfläche legte der Vermieter selbst in der Betriebs- und Heizkostenabrechnung bereits seit 2014 zugrunde. Dennoch wurde die monatliche Miete bis zum Ende der Mietzeit (Dezember 2023) in Höhe von 350,00 € gezahlt. Nach Angaben des Mieters wurde er von der Hausverwaltung erst im Juli/August 2023 über die Flächenabweichung informiert. Aufgrund der geringeren Fläche machte der Mieter im August 2023 die Rückforderung der nach seinen Berechnungen überzahlten Miete geltend. Die Hausverwaltung verwies jedoch auf § 1 Ziffer 2 des Mietvertrages und lehnte die Rückforderung ab.

Anwalt soll Rückforderung durchsetzen

Nun schaltete der Mieter einen Anwalt ein, der dem Vermieter mitteilte, dass sein Klient für die insgesamt rund 46 m² großen Büroräume monatlich EUR 120,00 weniger fällig gewesen waren. Für die Zeit von Januar 2020 bis August 2023 machte der Anwalt eine Rückforderung von insgesamt EUR 5.280 geltend. Die Hausverwaltung zahlte das ebenfalls zurückgeforderte Betriebskostenguthaben und die Kaution aus, weigerte sich aber weiterhin, die nach Meinung des Mieters zu viel gezahlte Miete zurückzuerstatten.

Landgericht lehnt Rückforderung ab

Der Mieter klagte vor dem Landgericht Leipzig – hatte aber keinen Erfolg. Das Gericht stellte aufgrund der entsprechenden Klausel im Mietvertrag fest, dass die dort genannten 70 m² Nutzfläche keine vereinbarte Beschaffenheit des Mietobjekts darstellten. Deshalb kommt auch eine Mietminderung aufgrund der Flächenabweichung nicht in Betracht. Der Mieter habe darum keinen Rückzahlungsanspruch. Gegen diese Entscheidung legte der Mieter Berufung vor dem Oberlandesgericht (OLG) Dresden ein.

Oberlandesgericht sieht Rückforderung differenziert

Hier vertrat der Mieter weiterhin die Ansicht, dass die im Mietvertrag genannte Nutzfläche auch im Zusammenhang mit der Mietberechnung und dem ebenfalls erstellten Übergabeprotokoll gesehen werden muss. Darum handele es sich hier auch um eine Beschaffenheitsvereinbarung. Dies wiederum wurde vom Vermieter bestritten. Er verwies auf § 1, Absatz 2, der eine Beschaffenheitsvereinbarung ausschließe. Die Aufschlüsselung der Miete nach Quadratmetern im weiteren Verlauf des Vertrags habe sich lediglich ergeben, da es sich hier um einen Formularmietvertrag handelte.

Vermieter wehrt sich gegen die Rückforderung

Sicherheitshalber erhob der Vermieter „Einrede der Verjährung“ für das Jahr 2020. Er berief sich hierbei auf § 814 BGB (kein Rückforderungsrecht, wenn bereits bei Zahlung bekannt ist, dass keine Zahlungspflicht besteht). Er machte hierzu geltend, dass der Mieter die korrekte Fläche aus der Nebenkostenabrechnung entnehmen konnte. Außerdem übte der Vermieter die „Einrede der Verwirkung“ aus, die er mit der jahrelang zu viel gezahlten Miete begründete.

„Einrede der Verwirkung“ bedeutet, dass der Schuldner (hier der Vermieter, der die überzahlte Miete schuldet) davon ausgehen darf, dass der Gläubiger (hier der Mieter) seine Rechte nicht mehr geltend macht. Davon kann der Schuldner ausgehen, wenn der Gläubiger seine Forderung über einen langen Zeitraum hinweg nicht geltend macht.

Rückforderung teilweise berechtigt.

Das Oberlandesgericht Dresden verurteilte den Vermieter auf Rückzahlung von EUR 4.320,00. Diese Summe ergab sich aus der zu viel gezahlten Miete für den Zeitraum von 2021 bis 2023. Eine Rückzahlung für das Jahr 2020 lehnte das Gericht wegen Verjährung ab.

Begründung des Oberlandesgerichts

Die Parteien hatten eine echte Quadratmetermiete vereinbart. Dass dies lediglich dem Formularmietvertrag geschuldet sei, ließ das Gericht nicht gelten.

In der Vertragsklausel, nach der die Flächenangabe nicht zur Bestimmung des Mietobjekts dient, hatte nach Meinung des Gerichts keinen Einfluss auf die Mietpreisvereinbarung. Sie diene lediglich zur Beschreibung der Mietgegenstandbeschaffenheit. Aufgrund dieser Regelung könnten die 70 m² nicht als Sollbeschaffenheit für eine Mietminderung nach § 536 BGB heranzogen werden.

Dies habe aber keinen Einfluss auf die Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete. Hier ergibt sich die zu zahlende Miete direkt aus der tatsächlich angemieteten Fläche. Es war also keine Miete von EUR 350,00 vereinbart, sondern lediglich EUR 230,00 (46 m² x EUR 5,00).

OLG bestätigt Rückforderung

Nach dieser Berechnung wurden monatlich EUR 120,00 zu viel gezahlt. Für diese Beträge besteht ein Herausgabeanspruch nach § 812 BGB (Bereicherung ohne rechtlichen Grund). Bei diesem Herausgabeanspruch spielt der Umfang der Abweichung keine Rolle. Auch wenn die Abweichung nur gering wäre, bestehe Anspruch auf Rückforderung (anders als bei einer Minderung).

Das Argument des Vermieters, der Mieter habe von der Überzahlung gewusst und deshalb nach § 814 BGB kein Rückforderungsrecht habe, ließ das Gericht nicht gelten. Der Vermieter hätte hierfür auch beweisen müssen, dass der Mieter wusste, dass er rechtlich nicht so viel zahlen musste. Selbst nachdem der Mieter die Überzahlung zurückgefordert hatte, greift § 814 BGB nicht. Der Vermieter musste die weiteren Zahlungen als „unter Vorbehalt“ ansehen.

Rückforderung rechtzeitig geltend gemacht

Der Vermieter durfte auch nicht davon ausgehen, dass der Mieter seine Forderungen nicht geltend machen würde (siehe „Info: Einrede der Verwirkung“). Die 2023 geltend gemachte Rückzahlungsforderung lag noch in der üblichen Regelverjährung (drei Jahre ab dem nach Entstehen der Forderung folgenden Jahres). Schon allein deshalb musste der Vermieter damit rechnen, dass der Mieter seine Rechte noch geltend macht.

Verjährt waren jedoch die Ansprüche des Mieters aus 2020. Der Herausgabeanspruch (§ 812 BGB) verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB) und beginnt mit dem Jahr, das auf das Entstehen des Anspruchs folgt (§ 199 BGB).