Die Kaution – darauf sollten Sie achten

Die Kaution – darauf sollten Sie achten

Die Kaution ist heute bei Mietverhältnissen allgemein üblich. Doch es kommt immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien. Darum haben wir in diesem Beitrag die wichtigsten Fakten bezüglich der Kaution zusammengestellt.

Ist die Kaution gesetzlich vorgeschrieben?

Grundsätzlich muss die Kaution im Mietvertrag vereinbart werden. Ohne Vereinbarung besteht keine Kautionspflicht. Zwar wird für die Kaution ein gesetzlicher Rahmen festgelegt (§ 551 BGB), was aber nicht bedeutet, dass die Kaution damit zur gesetzlichen Verpflichtung wird. Wurde im Mietvertrag keine Kaution vereinbart, kann sie noch nachträglich entstehen, wenn beide Seiten (Vermieter und Mieter) zustimmen. An eine einmal getroffene Kautionsvereinbarung sind Mieter und Vermieter gebunden.

Wie hoch darf die Kaution sein?

In § 551 Abs. 1 BGB ist die maximale Höhe der Kaution festgelegt. Sie beträgt danach „das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten“.

Unter Umständen kann in folgenden Fällen noch eine zusätzliche Kaution verlangt werden.

• Wenn die Wohnung vom Mieter behindertengerecht umgebaut wird (Kaution dient dann zur Wiederherstellung des Urzustands, wenn der Mieter auszieht).
• Wenn der Vermieter Wünsche des Mieters erfüllt, aus denen sich aber zusätzliche Risiken ergeben. (Beispiel: Zusätzliche Kaution für hochwertigen Parkettboden, wenn die Haltung eines Hundes erlaubt wurde).

Solche Sonderkautionen sind zweckgebunden und können bei Mietende nur für die vereinbarten Zwecke verwandt werden. Deckt die „normale Kaution“ nicht alle vom Mieter noch zu zahlenden Forderungen ab, kann der Rest nicht aus den Sonderkautionen befriedigt werden.

 Wie muss die Kaution vom Mieter geleistet werden?

Wie die Kaution beglichen werden muss, regeln die Vertragsparteien. Eine bindende gesetzliche Vorschrift, wie die Kaution zu zahlen ist, gibt es nicht. Sie sollten hier aber aufpassen. Riskant kann unter anderem eine Bankbürgschaft werden, die als Sicherheit vereinbart wird. Der BGH stellte hierzu in einem Urteil vom 14.05.2025 (Aktenzeichen VIII ZR 256/23) klar:

„Ist ein Mieter mit der Leistung einer als Mietsicherheit (§ 551 BGB) vereinbarten Bankbürgschaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen, weil eine Bankbürgschaft nicht in den Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands fällt.“

Aus Sicht des Vermieters ist auch deshalb die sogenannte Barkaution empfehlenswert. Danach ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter den vereinbarten Kautionsbetrag in bar auszuhändigen oder auf ein vom Vermieter benanntes Konto zu überweisen.

Der Mieter kann die Überweisung des Kautionsbetrags davon abhängig machen, dass ihm vom Vermieter oder Verwalter ein vom übrigen Vermögen getrennt angelegtes Kautionskonto genannt wird. Zahlungen auf ein Geschäfts- oder Privatkonto kann der Mieter ablehnen. Er zahlt dann erst die Kaution, wenn das Kautionskonto eingerichtet wurde.

Verpfändetes Sparbuch als Absicherung der Kaution

Eine weitere Möglichkeit ist die Verpfändung eines Sparbuches oder Sparguthabens. Zu diesem Zweck zahlt der Mieter den Kautionsbetrag auf ein Sparbuch ein, das auf seinen Namen ausgestellt ist. Die Verpfändung erfolgt zugunsten des Vermieters und muss der Bank gegenüber angezeigt werden. Diese trägt dann einen Sperrvermerk zugunsten des Vermieters im Sparbuch ein.

Bürgschaften als Ersatz der Barkaution

Häufig bietet der Mieter auch die Stellung einer Bankbürgschaft an. Bei der Bankbürgschaft verpflichtet sich die Bank gegenüber dem Vermieter, für die Verbindlichkeiten des Mieters aus dem Mietverhältnis aufzukommen. Zu unterscheiden sind hier die einfache Bankbürgschaft und die „Bürgschaft auf erstes Anfordern“. Bei der einfachen Bürgschaft muss die Bank unter Umständen nicht zahlen, wenn es über den Anspruch Streit zwischen Vermieter und Mieter gibt. Bei der Bürgschaft „auf erstes Anfordern“ ist sie jedoch zu einer Zahlung verpflichtet. In der Regel fragt die Bank jedoch auch bei der Bürgschaft auf erstes Anfordern beim Mieter nach, ob die Inanspruchnahme der Bürgschaft durch den Vermieter begründet ist.

Zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters kann auch eine Bürgschaft von Privatleuten vereinbart werden. Häufigster Anwendungsfall ist die Elternbürgschaft bei Auszubildenden und Studenten.

Mietkautionsversicherung

Häufig bringen potenzielle Mieter die sogenannte Mietkautionsversicherung ins Spiel. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, eine solche Kaution zu akzeptieren. Bei dem Versicherungsmodell muss der Mieter ab Abschluss des Mietvertrags Gebühren an die Versicherungsgesellschaft zahlen. Der Vermieter erhält von der Versicherung statt der Mietkaution eine Bürgschaft. Sie verpflichtet sich damit, insbesondere die Rechnung zu zahlen, wenn nach dem Auszug des Mieters die verwüstete Wohnung renoviert werden muss. Hier sollte der Vermieter genau überlegen, ob er eine solche Kautionsversicherung akzeptieren will oder nicht.

Experten warnen auch davor, dass die Vorgehensweisen im Schadensfall von Versicherer zu Versicherer sehr unterschiedlich sind. Je nach Vertragsbedingungen kann es schwierig werden, an sein Geld zu kommen. Außerdem trägt der Vermieter das gesamte Risiko, wenn der Versicherer Insolvenz anmeldet. Deshalb sollte der Vermieter die Bedingungen der Versicherung erst sehr genau prüfen, bevor er seine Zustimmung für dieses Verfahren gibt.

Ratenzahlung bei Barkaution

Nach § 551 Abs. 2  BGB kann die Barkaution in drei Raten gezahlt werden. Die erste Rate muss der Mieter mit Mietbeginn zahlen. Die zweite und dritte Rate werden dann mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Das Recht auf drei Raten gilt nur für Barkautionen. Der Mieter kann dann auch auf den drei Raten bestehen, wenn eine geringere Kaution vereinbart wurde (Beispiel: Auch bei einer Kaution von zwei Monatsmieten gilt das Recht, in drei Raten zu zahlen).

Ein Verzug der Kautionszahlung kann seit Mai 2013 zur fristlosen Kündigung führen (§ 569 Abs. 2a BGB). Allerdings muss der Mieter mit seiner Kautionszahlung in Höhe von mindestens zwei Nettomonatsmieten im Rückstand sein.

Hat er also die ersten beiden Raten in Höhe von jeweils einer Nettomonatsmiete bezahlt, kann der Vermieter erst fristlos kündigen, wenn der Rückstand durch nicht gezahlte Mieten auf zwei volle Nettomonatsmieten angestiegen ist.

Kaution muss angelegt und verzinst werden

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anzulegen und die Kaution zu verzinsen. Unterlässt er dies, macht er sich gegenüber dem Mieter schadenersatzpflichtig. Der Schadenersatz beläuft sich auf den entgangenen Zinsgewinn.

Überdies macht der Vermieter sich unter Umständen wegen Untreue strafbar, wenn er die Kaution nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen anlegt. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt der Verpflichtung zur Anlage der Kaution bereits überschuldet war. Die getrennte Anlage vom übrigen Vermögen des Vermieters soll dem Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters garantieren, dass er die Kaution zurückerhält. Andernfalls hätte der Mieter nur einen in der Regel deutlich geringeren Anspruch gegenüber der Insolvenzmasse und damit keine weitergehenden Rechte als die übrigen Insolvenzgläubiger. Das führt nicht selten zu einem Totalverlust der Kaution.

Bei Jugend- oder Studierendenwohnheimen besteht keine Pflicht zur Verzinsung der Kaution.

Wurde in einem vor 1983 geschlossenen Mietvertrag vereinbart, dass die Mietkaution nicht verzinst werden soll, ist diese Regelung weiterhin gültig. Eine Verzinsung nach § 551 BGB ist erst ab 1983 vorgeschrieben (Beschluss des Bundesgerichtshofs am 21.08.2018 – Aktenzeichen VIII ZR 92/17).

Verwertung der Kaution

Der Vermieter kann die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses verwerten. Er ist hierzu jedoch – beispielsweise bei einem Mietrückstand des Mieters – nicht verpflichtet. Der Mieter ist im Falle der Inanspruchnahme verpflichtet, die Kaution wieder aufzufüllen.

Der Vermieter darf während der Mietzeit aber nur auf die Kaution zugreifen, wenn seine Forderungen unstrittig oder offensichtlich begründet sind. In diesem Zusammenhang ist ein Urteil des Amtsgerichts München vom 17.12.2010 interessant. Hier stellte das Gericht klar, dass es beim Zugriff des Vermieters auf die Kaution zu einer Beweislastumkehr kommt. Normalerweise muss der Vermieter die Berechtigung seiner Ansprüche beweisen. Bedient sich der Vermieter an der Mietsicherheit, muss der Mieter darlegen, in welchem Umfang die Inanspruchnahme zu Unrecht erfolgte. (Aktenzeichen 413 C 24070/10)

Der Mieter hingegen ist nicht berechtigt, im laufenden Mietverhältnis über die Kaution zu verfügen und mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch aufzurechnen (z. B. Urteil des Landgerichts Berlin vom 13.02.2012 – Aktenzeichen 12 T 1/12).

Rückzahlung der Kaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter in der Regel nicht sofort über die Kaution abrechnen, es sei denn, dies wurde zwischen den Parteien vereinbart. Eine vorgegebene Rückzahlungsfrist existiert nicht. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter in der Regel sechs Monate zu. Allerdings ist dies eine Frage des Einzelfalls. Es sind sowohl kürzere als auch längere Fristen denkbar. Der Vermieter ist jedoch gehalten, umgehend zu prüfen, ob Ansprüche gegen den Mieter vorliegen. Diese müssen dann zeitnah geltend gemacht werden.

In einem Urteil vom 20.07.2016 stellt der Bundesgerichtshof zur Frage der Rückzahlung fest: „Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.“ (Aktenzeichen VIII ZR 263/14).

Ein Prozess wegen der Nebenkosten kann dazu führen, dass die Kaution über sechs Monate hinaus zur Absicherung einer möglichen Nachzahlung einbehalten wird (Urteil des Landgerichts München I vom 18.01.2018 – Aktenzeichen 31 S 11267/17).

Wurde die Wohnung des Mieters vorbehaltlos zurückgenommen, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Schadenersatz für etwaige Schäden an der Wohnung und muss die Kaution auszahlen. Bei ausstehenden Betriebskostenabrechnungen hat der Vermieter das Recht, einen angemessenen Teil der Kaution einzubehalten. Dies kann unter Umständen auch die komplette Kaution sein.

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach drei Jahren ab Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs. Dabei beginnt die Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem die Fälligkeit eingetreten ist. Endet das Mietverhältnis beispielsweise am 30.04.2021 und geht man von der durch die Gerichte in der Regel zugestandenen 6-Monats-Frist aus, würde der Rückzahlungsanspruch des Mieters mit Ablauf des 31.12.2024 verjähren.

Das könnte Sie auch interessieren:

Kaution mit Schadenersatzforderung verrechnen?
Eine Kaution für „Fifi“?
Keine Kautionsverzinsung bei Altverträgen