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Wasser – das muss der Vermieter wissen
Wasser – das muss der Vermieter wissen
© Bogac Dalkiran / Vecteezy
Der Vermieter muss seinem Mieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand übergeben und diesen Zustand auch erhalten (§ 535 BGB). Hierzu gehört auch, dass der Vermieter die Versorgung mit Trinkwasser sicherstellt. Dabei muss nicht nur eine genügende Menge zur Verfügung stehen. Der Vermieter muss auch für eine ausreichende Qualität sorgen. Der Vermieter muss hier auch eine Reihe von gesetzlichen Bestimmungen einhalten.
Wasser-Vorschriften
Vermieter müssen Regelungen der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) beachten. Welche Richtlinien für den Vermieter gelten, hängt von der Menge der vermieteten Wohnungen ab:
| Kleinvermieter
Selbst bewohnt oder |
Keine Meldepflicht gegenüber dem Gesundheitsamt. Keine regelmäßige Legionellenprüfung, wenn keine zentrale Warmwasserversorgungsanlage mit großem Speicher oder langen Leitungen besteht. Warmwasserversorgung muss technisch sicher sein, das Wasser muss gesundheitlich einwandfrei sein. Bei Umbauten oder Verdacht auf Verunreinigung sind Mieter und Behörden zu informieren. Wartung und Instandhaltung (Entkalkung, Spülung, Kontrolle von Leitungen usw.). |
| Vermieter von Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserbereitung |
Regelmäßige Legionellen-Untersuchung (mind. alle drei Jahre – bei gewerblich genutzten Anlagen jährlich). Pflicht zur Meldung an das Gesundheitsamt, wenn der technische Maßnahmenwert von 100 KBE Legionellen auf 100 ml Wasser überschritten wird. Informationspflicht gegenüber den Mietern über Untersuchungsergebnisse und eventuelle Gefahren. Ergebnisse aufbewahren und auf Verlangen vorlegen. |
| 3. Großvermieter (Wohnungsbaugesellschaften, Immobilienverwaltungen, gewerbliche Vermieter mit vielen Anlagen) | Pflichten wie mittelständische Vermieter (siehe oben). Weitergehende organisatorische Anforderungen: Regelmäßige, flächendeckende Proben (nach Prüfplan). Aufträge an zugelassene Labore und technische Dienstleister. Bei wiederkehrenden Befunden muss eine Risikobewertung und Gefährdungsanalyse erfolgen. Gesundheitsämter müssen informiert und von dort geforderte Sanierungsmaßnahmen umgesetzt werden. |
Wasser – welche Anforderungen müssen erfüllt werden?
Nach der Trinkwasserverordnung werden Vermieter in vielen Fällen als „Betreiber“ (§ 2 Ziffer 3) eingestuft. Sie sind deshalb meist für die Einhaltung der hygienischen Standards für Wasser verantwortlich. Insbesondere ist ein Vermieter für die gesundheitliche Unbedenklichkeit verantwortlich. Etwaige Gefahren – beispielsweise durch Legionellen oder Bleileitungen – müssen erkannt und abgestellt werden.
Besonders bei Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserbereitung besteht eine Untersuchungspflicht auf Legionellen. (siehe Tabelle oben)
Bei Mängeln an der Wasser-Versorgung – etwa Ausfällen, Druckschwankungen oder Verunreinigungen – muss der Vermieter unverzüglich Abhilfe schaffen. Tut er das nicht, kann der Mieter unter Umständen die Miete mindern oder auf Schadensersatz bestehen.
Kosten nicht nur für warmes oder kaltes Wasser
Die Wasser-Kosten stellen einen Sammelbegriff dar, unter dem die folgenden Positionen zusammengefasst werden:
Warmwasserkosten:
Energie für die Erhitzung des Wassers – beispielsweise durch Heizung oder Boiler.
Kosten für Wartung und Reparatur der Heizungsanlage.
Miete, Eichung, Wartung der Warmwasserzähler.
Kosten für die Erstellung der jährlichen Abrechnung.
Kaltwasserkosten:
Grundgebühr für Bereitstellung des Wassers (inkl. Erhalt der Infrastruktur)
Zählerkosten für Wasserzähler (Miete, Eichgebühren, Wartungskosten usw.). Achtung: Anschaffungskosten sind nicht auf die Mieter umlegbar.
Kosten für die Erstellung der jährlichen Abrechnung.
Abwasserkosten:
Entsorgungskosten (dabei wird davon ausgegangen, dass das verbrauchte Frischwasser dem zugeführten Abwasser entspricht).
Kosten für die Erstellung der jährlichen Abrechnung.
Eventuell auch Kosten für Wassermengenregler oder Rückstausicherungen (nur, wenn entsprechende Geräte eingebaut wurden).
Entwässerungskosten:
Gebühren für öffentliche Entwässerung (ergibt sich aus der Größe der versiegelten Fläche – entspricht meist der Grundstücksgröße).
Kosten für die Erstellung der jährlichen Abrechnung.
Grundsätzlich rechnen Sie nach Verbrauch ab, wenn alle Mietwohnungen mit Wasseruhren ausgestattet sind. Sollte kein Wasserzähler vorhanden sein, wird in den meisten Fällen nach Quadratmetern Wohnfläche abgerechnet. Daneben wird auch nach Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen abgerechnet. Da in beiden Fällen der individuelle Wasserverbrauch keine Rolle spielt, stellt die Abrechnung nach Verbrauch die fairste Lösung dar.
Allerdings gibt es keine direkte Verpflichtung, Mietwohnungen mit Wasseruhren auszustatten. Die Heizkostenverordnung (HKVO) schreibt jedoch vor, dass die individuelle Wärmemenge mit einem Wärmezähler gemessen werden muss, (§ 9 Abs. 2 HKVO).