Kaution – die Sicherheit für den Vermieter

Kaution – die Sicherheit für den Vermieter

Als Vermieter können Sie vom Mieter eine Sicherheitsleistung für Schäden verlangen, die während der Mietzeit entstehen. Hierzu muss die Sicherheitsleistung – die Kaution – im Mietvertrag vereinbart werden. Wurde keine Kaution vereinbart, ist der Mieter auch nicht zu ihrer Zahlung verpflichtet. Für eine Kaution gelten die Bestimmungen in § 551 BGB.

Wie kann die Kaution erbracht werden?

In den meisten Fällen wird die Sicherheitsleistung als Barkaution erbracht. Danach ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter den vereinbarten Kautionsbetrag in bar auszuhändigen oder auf ein vom Vermieter benanntes Konto zu überweisen.

Wenn nichts anderes ausdrücklich vereinbart wurde, muss die Kaution auf dem Konto eines Kreditinstitutes angelegt werden. Für die Kaution müssen Zinsen in Höhe der üblichen Zinssätze für Spareinlagen gezahlt werden. Das Konto muss getrennt vom Vermögen des Vermieters geführt werden (§ 551 Abs. 3 BGB).

Sparbuch-Verpfändung

Eine weitere Möglichkeit ist die Verpfändung eines Sparbuches oder Sparguthabens. Zu diesem Zweck zahlt der Mieter den Kautionsbetrag auf ein Sparbuch ein, das auf seinen Namen ausgestellt ist. Die Verpfändung erfolgt zugunsten des Vermieters und muss der Bank gegenüber angezeigt werden. Diese trägt dann einen Sperrvermerk zugunsten des Vermieters im Sparbuch ein.

Bankbürgschaft

Häufig bietet der Mieter auch die Stellung einer Bankbürgschaft an. Bei der Bankbürgschaft verpflichtet sich die Bank gegenüber dem Vermieter, für die Verbindlichkeiten des Mieters aus dem Mietverhältnis aufzukommen. Zu unterscheiden sind hier die einfache Bankbürgschaft und die „Bürgschaft auf erstes Anfordern“. Bei der einfachen Bürgschaft muss die Bank unter Umständen nicht zahlen, wenn es über den Anspruch Streit zwischen Vermieter und Mieter gibt. Bei der Bürgschaft „auf erstes Anfordern“ ist sie jedoch zu einer Zahlung verpflichtet. In der Regel fragt die Bank jedoch auch bei der Bürgschaft auf erstes Anfordern beim Mieter nach, ob die Inanspruchnahme der Bürgschaft durch den Vermieter begründet ist.

Zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters kann auch eine Bürgschaft von Privatleuten vereinbart werden. Häufigster Anwendungsfall ist die Elternbürgschaft bei Auszubildenden und Studenten.

Mietkautionsversicherung

Häufig bringen potenzielle Mieter die sogenannte Mietkautionsversicherung ins Spiel. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, eine solche Kaution zu akzeptieren. Bei dem Versicherungsmodell muss der Mieter ab Abschluss des Mietvertrags Gebühren an die Versicherungsgesellschaft zahlen. Der Vermieter erhält von der Versicherung statt der Mietkaution eine Bürgschaft. Sie verpflichtet sich damit, insbesondere die Rechnung zu zahlen, wenn nach dem Auszug des Mieters die verwüstete Wohnung renoviert werden muss. Hier sollte der Vermieter genau überlegen, ob er eine solche Kautionsversicherung akzeptieren will oder nicht.

Vor- und Nachteile einer Versicherung

Für die Mietkautionsversicherung sprechen die folgenden Punkte: Da der Vermieter lediglich eine Bürgschaftsurkunde erhält, entfällt die Einrichtung eines getrennten Kontos und die separaten Abrechnungen hierfür. Weil die Versicherungsgesellschaft  die Bonität des Mieters prüft, ist die Bürgschaftszusage gleichzeitig ein Beleg für die Zahlungsfähigkeit des Mieters. Die Überwachung der Kautionszahlung beziehungsweise des Eingangs der Raten (der Mieter hat das Recht, in drei Raten zu zahlen) entfällt. Der volle Kautionsschutz ist mit Übergabe der Bürgschaftsurkunde gegeben.

Allerdings warnen Experten davor, dass die Vorgehensweise im Schadensfall von Versicherer zu Versicherer sehr unterschiedlich ist. Je nach Vertragsbedingungen kann es schwierig werden, an sein Geld zu kommen. Außerdem trägt der Vermieter das gesamte Risiko, wenn der Versicherer Insolvenz anmeldet. Deshalb sollte der Vermieter die Bedingungen der Versicherung erst sehr genau prüfen, bevor er seine Zustimmung für dieses Verfahren gibt. Er kann auf traditionelle Formen der Kaution (siehe oben) bestehen.

Auch für Mieter ist die Versicherung eine Sache mit zwei Seiten. Die kurzfristige Liquidität muss recht teuer bezahlt werden.

Für eine Kaution von 2.100,00 € belaufen sich die jährlichen Gebühren auf rund 100 €. Hinzu kommt, dass die Versicherung die Kaution im Schadensfall lediglich vorfinanziert. Hinterher muss der Mieter die Summe an die Versicherung zurückzahlen. Im Schadensfall tritt die Versicherung nämlich lediglich in Vorleistung. Sie verlangt den gesamten Betrag vom Mieter zurück. So muss er neben den laufenden Kosten (einmalige Urkunden- und jährliche Kontoführungsgebühr), die die Versicherung für die Bürgschaft verlangt, hinterher immer noch die gesamten Kosten tragen. Von den Gebühren erhält der Mieter aber am Ende des Mietverhältnisses nichts zurück. Bei einer „normalen Kautionszahlung“ erhält der Mieter sein Geld – soweit es nicht in Anspruch genommen wurde – zurück. Dieser Anspruch besteht bei der Kaution nicht.

Weitere Anlageformen für die Kaution

Die Vertragsparteien können auch andere Anlageformen für die Kaution wählen. Das kann unter Umständen zu für den Mieter lohnenden Anlagen führen. So mietete ein Ehepaar eine Wohnung in Köln und vereinbarte mit dem Vermieter, dass die Kaution einem Treuhänder zur Verwaltung übergeben wurde, der das Kapital in Aktien anlegte. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sollten entweder die Aktien oder die Kautionssumme ausbezahlt werden.

Das war 1960. 2018 endete das Mietverhältnis und der Vermieter wollte dem Mieter lediglich die Kautionssumme (jetzt 409,03 EUR) auszahlen. Doch das Amtsgericht Köln winkte ab: Dem Mieter stünden die Aktien zu – die inzwischen einen Wert von rund 115 000 EUR erreicht hatten. (Urteil vom 19.07.2022 – Aktenzeichen 203 C 199/21)

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