Mietrecht – Entwicklung und Vorschau

Mietrecht – Entwicklung und Vorschau

Seit das Mietrechtnovellierungsgesetz im März 2015 verabschiedet wurde und im Juni 2015 in Kraft trat, wurde permanent am Mietrecht gearbeitet. Inzwischen wird am Reformpaket „Mietrecht II“ gearbeitet. Hier ein Überblick, was verändert wurde und mit welchen Veränderungen noch zu rechnen ist.

2015: Mietrechtnovellierungsgesetz

Das Mietrechtnovellierungsgesetz stellte das Kernstück der ersten Stufe einer umfassenden Mietrechtsreform dar, die man auch als „Mietrecht I“ bezeichnete. Kernstücke der Reform waren:

Die Einführung der Mietpreisbremse im Mietrecht. Bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Neubauten (erste Vermietung nach Fertigstellung), umfassend modernisierte Objekte Wohnungen, bei denen die Vormiete bereits höher war.

Im Mietrecht wurde außerdem das Bestellerprinzip bei Makler-Verträgen eingeführt. Es gilt der Grundsatz „Wer bestellt, bezahlt“.

Das novellierte Mietrecht ermöglichte es den Mietern, überzahlte Miete leichter zurückzuverlangen und die Miete auf ein zulässiges Niveau zu kürzen.

2019: Mietrechtsanpassungsgesetz

Mit dem 2019 in Kraft getretenen Mietrechtanpassungsgesetz wurden die Regeln für die Mietpreisbremse verschärft. Ausnahmen von der Bremse müssen Vermieter begründen, zu viel gezahlte Mieten können leichter zurückgefordert werden. Die Modernisierungsumlage wurde von 11 % auf 8 % gesenkt.

Außerdem wurden die Regeln bezüglich einer „Herausmodernisierung“ (Maßnahmen, mit denen Mieter aus den Wohnungen gedrängt werden sollen) verschärft. Bei einer Herausmodernisierung drohen nun Bußgelder bis 100.000 €. Gleichzeitig wurde eine Kappungsgrenze für die Modernisierungsumlage eingeführt (3,00 €/m² innerhalb sechs Monaten – bei günstigen Wohnungen nur 2,00 €/m²).

Für Modernisierungsverfahren wurde im Mietrecht ein vereinfachtes Verfahren eingeführt, das aber nur bei Maßnahmen bis 10.000 € pro Wohnung angewandt werden kann. Mieter können bei einer unzumutbaren Härte (hohes Alter, Krankheit, Finanzen usw.) widersprechen.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse wurde 2015 im Mietrecht eingeführt und 2020 bis Ende 2025 verlängert. Dann erfolgte im vergangenen Jahr eine zweite Verlängerung. Die Mietpreisbremse gilt deshalb aktuell bis zum 31.12.2029.

2026: Mietrecht II ist in Arbeit

Am Reformpaket „Mietrecht II“ wird noch gearbeitet. Derzeit wird der vorliegende Referentenentwurf von Politik und Verbänden diskutiert. Erst nach Abschluss der Diskussionen beginnt der parlamentarische Weg (Beratung und Verabschiedung in Bundestag und Bundesrat). Man rechnet mit einer Verabschiedung Ende 2026 – vielleicht sogar erst Anfang 2027. Zu erwarten sind die folgenden Regelungen.

Da Indexmieten am Verbraucherpreisindex gekoppelt sind, können Mieten in Inflationsphasen um 5 % und mehr steigen. Mit dem Paket „Mietrecht II“ soll verankert werden,  dass in angespannten Wohnungsmärkten (Bereiche, in denen auch die Mietpreisbremse gilt) die Indexmiete auf maximal 3,5 % pro Jahr gedeckelt wird. Höhere vertraglich vereinbarte Steigerungen sind dann unzulässig.

Außerdem wird in der Mietrecht-Reform festgelegt, dass bei möbliert vermieteten Wohnungen der Mietanteil für das Mobiliar im Mietvertrag getrennt ausgewiesen werden muss. Der Mobiliaranteil darf dann 5 % der Grundmiete nicht überschreiten.

Befristete Mietverhältnisse dürfen nur noch für bis zu sechs Monate abgeschlossen werden. Eine Verlängerung soll nur noch als Ausnahme unter strengen Voraussetzungen erlaubt werden.

Derzeit können Vermieter 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Die Kappungsgrenze soll im Mietrecht von 10.000 € auf 20.000 € angehoben werden. Erst bei Überschreitung der Grenze greifen dann verschärfte Transparenz- und Ankündigungspflichten.

Aktuell gilt im Mietrecht, dass eine Schonfristzahlung (Nachzahlung aller Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage) nur eine fristlose Kündigung verhindert – eine ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt. Nach dem Entwurf soll die Schonfristzahlung nun auch eine ordentliche Kündigung aufheben.