Abschreibung von Immobilien: Nutzungsmöglichkeiten und Fallen

Abschreibung von Immobilien: Nutzungsmöglichkeiten und Fallen

Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich über viele Jahre abschreiben. Die sogenannte Abschreibung für Abnutzung (AfA) mindert die steuerpflichtigen Mieteinnahmen und gehört zu den wichtigsten Steuervorteilen für Vermieter. Allerdings gibt es einige Besonderheiten, die beachtet werden sollten.

Abschreibung nur für Gebäude

Abschreibung ist nur für die vermietete Immobilie möglich. Die Kosten für das Grundstück, können nicht abgeschrieben werden. Deshalb sollte im Kaufvertrag der Kostenanteil für das Grundstück gesondert ausgewiesen werden. Wurde der Wert nicht getrennt angegeben, wird der Gesamtkaufpreis prinzipiell nach den tatsächlichen Verkehrswerten von Gebäude und Grundstück aufgeteilt. Dem Finanzamt stehen zur Berechnung Arbeitshilfen des Bundesfinanzministeriums zur Verfügung.

Die lineare Abschreibung

Bei vermieteten Wohngebäuden können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer verteilt steuerlich geltend gemacht werden. Grundsätzlich gilt die lineare Abschreibung, bei der bis 2024 2,5 % und ab 2025 2,0 % jährlich abgeschrieben werden.

Die degressive Abschreibung

Wenn ein Wohngebäude zur Vermietung erstellt wird, kann unter Umständen eine degressive Abschreibung durchgeführt werden. Dann wird jährlich ein Prozentsatz (derzeit 5 %) von der Restsumme abgeschrieben. Bei einem Gebäude, das ohne Grundstück 300.000 € wert wäre, ergibt sich folgende Rechnung:

Anders als bei der linearen Abschreibung wird die AfA also nicht vom ursprünglichen Gebäudewert, sondern vom jährlich sinkenden Restwert berechnet. Dadurch ergeben sich in den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungsbeträge.

Die degressive Abschreibung ist nur möglich, wenn

1. ein Wohngebäude abgeschrieben wird, das zur Erzielung von Einkünften genutzt wird und
2. das Gebäude in dem Zeitraum von Oktober 2023 bis Oktober 2029 entweder gekauft oder mit dem Bau begonnen wurde.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die degressive AfA mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG für neu geschaffene Mietwohnungen kombiniert werden (siehe nächsten Absatz). Dadurch lassen sich insbesondere in den ersten Jahren nach Fertigstellung erhebliche steuerliche Vorteile erzielen.

Ein Wechsel von der degressiven zur linearen Abschreibung ist zulässig und kann sinnvoll sein, wenn die lineare AfA später zu höheren Abschreibungsbeträgen führt. Der umgekehrte Weg – von linear zurück zu degressiv – ist aber nicht möglich.

Sonderabschreibungen für Wohnungsbau (§ 7b EstG)

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG soll den Neubau von Mietwohnungen fördern. Sie wird zusätzlich zur normalen linearen oder degressiven Gebäudeabschreibung genutzt. Vier Jahre lang wird bis zu 5 % jährlich.

Folgende Voraussetzungen müssen für eine Abschreibung nach § 7b EStG erfüllt werden:

1. Es muss neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum geschaffen werden.
2. Bauantrag oder Bauanzeige müssen im Förderzeitraum gestellt werden (derzeit zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029).
3. Im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren müssen die Wohnungen vermietet werden.
4. Der Preis für den Kauf oder Bau ist aktuell auf maximal 5.200 € gedeckelt.
5. Es können im Rahmen der Sonderabschreibung lediglich 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche abgeschrieben werden.
6. Gebäude mit Bauantrag ab 2023 müssen die Voraussetzungen eines Effizienzhauses 40 erfüllen und das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ erfüllen.

Die 15-%-Falle bei Renovierungsarbeiten

Besondere Vorsicht ist bei Renovierungsmaßnahmen nach dem Erwerb einer Bestandsimmobilie geboten.

Wer innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchführt, sollte die sogenannte „15-%-Grenze“ kennen.

Übersteigen die Aufwendungen innerhalb dieses Zeitraums netto 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, gelten die Kosten steuerlich nicht mehr als sofort abzugsfähige Werbungskosten. Stattdessen werden sie als sogenannte „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ behandelt. Lesen Sie hierzu auch unseren Beitrag „Steuerersparnis? Der erste Eindruck täuscht.“