Wann ist eine Wohnung möbliert?

Wann ist eine Wohnung möbliert?

Vermieter dürfen für eine Möblierung einen Zuschlag verlangen, der oft erheblich sein kann. Dies richtet sich auch nach der Möblierung und vor allem nach dem Umfang der vorhandenen Einrichtung. Doch wann ist eine Wohnung teilweise oder komplett möbliert?

Ist die Wohnung möbliert?

Derzeit gibt es keine feste gesetzliche Definition, ab wann man von einer möblierten Wohnung sprechen kann. Auch die Gerichte sind sich nicht immer einig, wann eine Wohnung teil- oder voll möbliert anzusehen ist. Deshalb richtet sich die Einstufung vorwiegend nach den Vereinbarungen im Mietvertrag.

Was gehört zur Möblierung?

Allgemein versteht man unter einer „Möblierung“ die Ausstattung der Wohnung mit den für das Wohnen üblicherweise benötigten Möbeln. Hierzu gehören eine Schlafgelegenheit (meist ein Bett), ein Kleiderschrank, ein Tisch mit Stühlen und weitere Sitzgelegenheiten. Grundsätzlich ist die Möblierung abhängig von der Anzahl der angemieteten Räume.

Was ist eine Vollmöblierung?

Wird eine Wohnung als „voll möbliert“ angeboten, geht man davon aus, dass der Mieter lediglich seine persönlichen Sachen mitbringen muss – das nötige Mobiliar ist vorhanden. Bei einer Zweizimmerwohnung könnte man von einer voll möblierten Wohnung sprechen, wenn sie mindestens über die folgende Einrichtung verfügt:

Schlafzimmer: Bett mit Matratze und Kleiderschrank im Schlafzimmer.
Sitzgelegenheiten, Tisch und ausreichende Aufbewahrungsmöglichkeiten im Wohnzimmer.
Funktionsfähige Kücheneinrichtung mit den üblichen wesentlichen Geräten (ob ein Geschirrspüler hierzu gehört, ist umstritten).
Beleuchtung in allen Räumen.

Unterschied zwischen Vollmöblierung und Vollausstattung

Eine Vollmöblierung ist aber keine Vollausstattung. Die Vollausstattung gilt oft für Ferienwohnungen. Hier werden Geschirr, Besteck, Töpfe, Kaffeemaschine, Bettwäsche, Handtücher, Staubsauger, Fernseher usw. ebenfalls zur Verfügung gestellt, was bei einer Vollmöblierung nicht üblich ist.

Möblierung im Mietvertrag klären

Empfehlenswert ist es, in einer Anlage zum Mietvertrag die mit vermieteten Möbel aufzulisten. Im Vertrag sollte dann auch aufgenommen werden:

„Die Wohnung wird [voll]möbliert vermietet. Art und Umfang der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände ergeben sich aus der als Anlage beigefügten Inventarliste.“

Möblierung als Teil der Mietsache

Dies ist insofern wichtig, als die Möblierung mitvermietet wird. Sie gehört damit zum „vertragsgemäßen Zustand der Mietsache“. Kommt es zur Beschädigung oder zum Verlust von mitvermieteten Möbeln, kann der Mieter unter Umständen Ersatz verlangen.

Außerdem kann die Möblierung auch eine Rolle spielen, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, in dem die Mietpreisbremse gilt (siehe auch Kapitel „Und die Mietpreisbremse?“).

Mietzuschlag für Möblierung

Wie bereits eingangs besprochen, gibt es keine eindeutige gesetzliche Regelung für die Möblierung einer Wohnung. Auch die Höhe erlaubter Zuschläge ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt. Als Leitlinie kann aber das sogenannte „Berliner Modell“ dienen, das vom Landgericht Berlin bestätigt wurde (Urteil vom 21.03.2003 – Aktenzeichen 63 S 365/01).

Nach dem Berliner Modell wird ein monatlicher Zuschlag von 2 % des Zeitwerts der Möbel akzeptiert. Dabei geht man von einer Nutzungsdauer von 10 Jahren aus.

Sonderfall Einbauküche

In den meisten Fällen wird eine Einbauküche zum Beispiel in einer Anzeige als Ausstattungsmerkmal herangezogen. Dann bleibt sie aber bei der Ermittlung des Möblierungszuschlags unberücksichtigt. Das ergibt sich auch aus dem Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 24.11.2023 (Aktenzeichen 49 C 235/23).

Und die Mietpreisbremse?

Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse auch bei möbliert vermietetem Wohnraum. Der Zuschlag für die Möblierung wird jedoch auf die Miete aufgeschlagen.

Das Landgericht Berlin hat allerdings in einem Urteil vom 13.09.2023 entschieden, dass bei umfangreicher Möblierung ein eigener Wohnungsteilmarkt vorliegen kann und die ortsübliche Vergleichsmiete gegebenenfalls durch Sachverständigengutachten zu bestimmen ist (Aktenzeichen 67 S 51/22)