Interesse an einer Untervermietung

Interesse an einer Untervermietung

Ein beim Bundesgerichtshof (BGH) anhängiges Verfahren, über das im Januar 2026 entschieden werden soll, hat wieder zu Diskussionen über das Interesse an einer Untervermietung geführt. Auch für die Untervermietung gibt es gesetzliche Regelungen, die man als (Unter-)Vermieter beachten muss.

Höhe der Untermiete

In dem offenen Verfahren entscheidet der BGH über die Höhe der zulässigen Miete bei einer Untervermietung. Die Höhe hat auch Einfluss auf die Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht.

Untermiete fast doppelt so hoch wie die Miete

Der Mieter hatte von seinem Untermieter eine fast doppelt so hohe Miete verlangt, wie er selbst bezahlen musste. Dadurch stellte sich auch die Frage, ob das Interesse an der Untervermietung ausschließlich auf dem finanziellen Interesse beruht.

Als der Vermieter von der hohen Untermiete erfuhr, verlangte er hiervon einen Anteil, den der Mieter jedoch verweigerte. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Der BGH soll nun entscheiden, ob der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hatte.

Die Entscheidung ist zwar nicht gefallen, aber Vertreter des BGH deuteten bereits an, dass man es skeptisch sehe, wenn der Mieter aus der Untervermietung Profit schlägt. Ein berechtigtes Interesse der Untervermietung bestehe darin, dass ein Mieter seine Wohnung halten könne, nicht darin, dass er dabei auch noch Geld verdiene. Aber hier muss man wohl die endgültige Entscheidung abwarten, die der BGH am 28. Januar 2026 bekannt geben wird.

Keine Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters

Grundsätzlich benötigt der Mieter zur Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters. Verweigert der Vermieter seine Zustimmung, kann der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Dieses Recht besteht nicht, wenn die Untervermietung an eine Person erfolgen soll, deren Einzug dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. (§ 540 Abs. 1 BGB). Der Mieter bleibt gegenüber dem Vermieter auch für das Verhalten des Untermieters verantwortlich (§ 540 Abs. 2 BGB).

Damit sich der Vermieter ein Bild von dem Untermieter machen kann, reicht es aus, wenn der Mieter gegenüber dem Vermieter Name, Geburtsort und Beruf des Untermieters offenlegt (Urteil des Amtsgerichts Berlin Mitte vom 26.11.2020 – Aktenzeichen 25 C 16/20).

Wird die Wohnung ohne Wissen des Vermieters untervermietet, kann dem Mieter fristlos gekündigt werden (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Das berechtigte Interesse des Mieters

Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, kann sie der Vermieter normalerweise nicht verweigern (§ 553 BGB). Ein berechtigtes Interesse ist beispielsweise gegeben, wenn der Mieter für längere Zeit die Wohnung nicht nutzen kann (z. B. aus beruflichen Gründen), sie aber nicht aufgeben will. Im eingangs angesprochenen Streitfall hat der BGH schon signalisiert, dass er kein berechtigtes Interesse daran sieht, wenn der Mieter aus der Untervermietung Profite erzielt.