Keine neue Immobilie durch Kernsanierung

Nach einer Kernsanierung wirken Immobilien nahezu „wie neu“. Dennoch darf dann bei einer Mieterhöhung nicht ein jüngeres Baujahr zugrunde gelegt werden. Das wirkliche (ältere) Baujahr muss dann zur Einschätzung im jeweiligen Mietspiegel zugrunde gelegt werden. Das entschied jetzt das Bayersiche Landgericht I in München.

In dem Verfahren ging es um eine denkmalgeschützte Wohnsiedlung, die in den Jahren 2007 und 2008 generalsaniert wurde. Dabei wurden vor allem energetische Aspekte berücksichtigt. 2010 verlangte der Vermieter eine Mieterhöhung von 20 %. Er berief sich dabei auf den Mietspiegel. Allerdings hatte er als Baujahr das Jahr 2008 zugrunde gelegt. Er begründete dies mit den durchgeführten Sanierungsmaßnahmen. So wies er darauf hin, dass eine Energieeinsparung von mehr als 60 % erzeugt erreicht worden sei.

Dies wurde allerdings vom Mieter bestritten. Er wollte auch nicht akzeptieren, dass der Vermieter ein jüngeres Baujahr für das Haus zugrunde legte. Dies hätte zu einer höheren Miete geführt, als es der Mietspiegel für das tatsächliche Baujahr zuließ. Es kam zur gerichtlichen Auseinandersetzung, bei der der Vermieter vor dem Amtsgericht zunächst Recht bekam. Auch der Richter hielt es für zulässig, dass ein neueres Baujahr für die Immobilie zugrunde gelegt werden könne.

Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht I in München wurde diese Entscheidung jedoch revidiert. Hier entschieden die Richter, dass weiter das ursprüngliche Baujahr zugrunde gelegt werden müsse.

„Die durchgeführten Verbesserungen und Veränderungen werden im Rahmen der Mietspiegelberechnung nur durch eine bessere Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung berücksichtigt“, führten die Richter mit Hinweis auf die Dokumentation zum Münchener Mietspiegel aus. Mit dem Mietspiegel werde nach verschiedenen Kriterien (z.B. Grundpreis nach Alter des Gebäudes und Wohnungsgröße, Zu- oder Abschläge für Wohnlage, bestimmte Gebäudetypen, Ausstattungsmerkmale und andere Faktoren) die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. Im Ergebnis war die Mieterhöhung daher insgesamt nur teilweise begründet.

Urteil des Landgerichts München I vom 18.04.2012 – Aktenzeichen: 14 S 16973/11