Leerstand – kann gefährlich werden!

Leerstand – kann gefährlich werden!

Dass der Leerstand einer Wohnung möglichst rasch beendet wird,  ist fast immer im Sinne des Vermieters. Doch es ist kein Wunder, dass bei der angespannten Wohnungslage auch die Länder, Kreise und Kommunen darauf achten, dass Wohnungen möglichst rasch wieder vermietet werden. Wenn nicht, kann das schnell als Zweckentfremdung angesehen und geahndet werden. Je nachdem drohen die Bundesländer mit unterschiedlichen Maßnahmen.

Leerstand kann auch gerechtfertigt sein

Bei längerem Leerstand gehen die Behörden von einer Zweckentfremdung der Wohnung aus. Das kann unter Umständen für den Mieter teuer werden. Aber nicht jeder Leerstand kann als Zweckentfremdung angesehen werden. Baumaßnahmen, Sanierungen und andere Gründe, die eine Wohnung vorübergehend unbewohnbar machen. Es können auch andere schutzwürdige Interessen des Hauseigentümers zu einem Leerstand führen, der dann nicht geahndet werden kann.

Da die Regelungen zur Zweckentfremdung Ländersache sind, gehen die Regelungen weit auseinander. Das beginnt schon bei der Frage, ab welchem Zeitraum bei einem Leerstand von einer Zweckentfremdung gesprochen werden kann. Während zum Beispiel in Bayern oder Berlin schon drei Monate Leerstand ausreichen, müssen es in Nordrhein-Westfalen mindestens sechs Monate sein.

Bestimmungen zum Leerstand der Wohnungeen

In diesem Beitrag können wir Ihnen nur einen Überblick verschaffen. Zur Klärung von Detailfragen sprechen Sie am besten mit Ihrer Kommunalverwaltung oder einem Fachanwalt.

Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg können die Kommunen selbst entscheiden, wann eine Zweckentfremdung untersagt wird oder gebührenpflichtig wird. Unter Umständen verlangt die Gemeinde die Wiedervermietung.  Eine landeseinheitliche Regelung gibt es nicht. (Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbotsgesetz – ZwEWG).

Bayern

Nach dem bayerischen Landesrecht gilt ein Leerstand von drei Monaten bereits als mögliche Zweckentfremdung. Die Kommunen können eine Genehmigungspflicht per Satzung festlegen, die Wiederzuführung in den Wohnungsmarkt anordnen und Bußgelder verhängen. (Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsgesetz – ZwEWG)

Berlin

Ein Leerstand von mehr als drei Monaten gilt in Berlin grundsätzlich als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung. Die Bezirksämter können Auflagen erteilen und bei unberechtigten Gründen eines Leerstands dagegen vorgehen. (Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO)

Brandenburg

Hier wird die Regelung den Kommunen überlassen. Zweckentfremdungsverbote werden per Satzung erlassen. Die Kommune entscheidet,  ab wie vielen Monaten  ein Leerstand eine Zweckentfremdung ist. (Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Brandenburg (Brandenburgisches Zweckentfremdungsverbotsgesetz – BbgZwVbG))

Bremen

Es gilt ein einheitliches Zweckentfremdungsrecht. Bei geschütztem Wohnraum können behördliche Maßnahmen und Bußgelder verhängt werden. (Bremisches Wohnraumschutzgesetz)

Hamburg

Die Hansestadt verfügt über ein landesweites Wohnraumschutzrecht. Längere Leerstände können eine unzulässige Zweckentfremdung darstellen. Anordnungen und Verhängung eines Wohnungsnutzungsgebots sind möglich. Auch Bußgelder können verhängt werden. (Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz – HmbWoSchG)

Hessen

In Hessen liegt die jeweilige Entscheidung bei den Kommunen. Sie können auf Grundlage des Wohnungsaufsichtsrechts per Satzung Zweckentfremdungsregelungen erlassen. Konsequenzen hängen dann von der jeweiligen kommunalen Satzung ab. (Hessisches Wohnraumfördergesetz
(HWoFG)

Mecklenburg-Vorpommern

Auch Mecklenburg-Vorpommern räumt den Kommunen die Möglichkeit ein, Satzungen zur Bekämpfung der Zweckentfremdung zu erlassen. Eine Landesregelung ist geplant, aber noch nicht beschlossen.

Niedersachsen

In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Kommunen Zweckentfremdungssatzungen verabschieden, mit denen längerer Leerstand genehmigungspflichtig oder verboten wird. (Niedersächsisches Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (NZwEWG)

Nordrhein-Westfalen

Kommunen können gegen die Leerstände mit entsprechenden Satzungen vorgehen. Sie können etwa die Wiederzuführung zu Wohnzwecken verlangen und Bußgelder verhängen. In einigen Städten gelten besonders strenge Regelungen (z. B. Köln). (Gesetz zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-Westfalen (Wohnraumstärkungsgesetz – WohnStG).

Rheinland-Pfalz

Hier liegt die Regelung komplett in den Händen der Kommunen. Informieren Sie sich daher über die entsprechende Kommunalverwaltung. (Kommentar des Ministeriums für Bauen, Wohnen und Kultur)

Saarland

Das Saarland hat keine allgemeingültige, landesweit geltende Regelung. Bloßer längerer Leerstand führt nicht automatisch zu einem Bußgeld. Die Kommunen haben die Möglichkeit, Regelungen zu treffen.

Sachsen

In Sachsen löst der bloße Leerstand einer normalen Mietwohnung nicht schon wegen Überschreitens von sechs Monaten automatisch eine landesweite Zweckentfremdungssanktion aus. (Sächsisches Zweckentfremdungsverbotsgesetz)

Sachsen-Anhalt

Es gibt keine allgemeine landesweite Regelung. Das Wohnungsaufsichtsrecht kann jedoch in diesem Zusammenhang zum Tragen kommen. (Gesetz zur Beseitigung von Wohnraummissständen im Land Sachsen-Anhalt (Wohnraumaufsichtsgesetz Sachsen-Anhalt – WoAufG LSA)

Schleswig-Holstein

Auch hier gelten keine pauschalen Ladesanktionen. Kommunale Satzungen sind jedoch möglich. (Schleswig-Holsteinisches Wohnraumschutzgesetz (SHWoSchG)

Thüringen

Auch hier gelten ausschließlich kommunale Regelungen. Landesweite Sanktionen gibt es nicht.

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