Untervermietung dient nicht zur Gewinnerzielung

Untervermietung dient nicht zur Gewinnerzielung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 28.01.2026 entschieden, dass ein Mieter kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung besitzt, wenn durch die Untervermietung ein über die eigenen Mietkosten hinausgehender Gewinn erzielt wird (Aktenzeichen VIII ZR 228,23).

Mit Gewinn untervermietet

In dem Verfahren ging es um die Untervermietung einer Wohnung, für die der Mieter eine Kaltmiete von 460,00 € zahlte. Da sich der Mieter für längere Zeit im Ausland aufhielt, vermietete er die von ihm möblierte Wohnung weiter. Hierfür holte er jedoch keine Untervermietungserlaubnis ein. Außerdem verlangte er eine Kaltmiete von 962,00 €.

Der Vermieter mahnte seinen Mieter wegen unerlaubter Untervermietung ab. Da der Mieter nicht reagierte, kündigte der Vermieter fristgemäß. Um seine Forderungen durchzusetzen, klagte er vor dem Amtsgericht Charlottenburg auf Räumung der Wohnung.

Räumungsklage erst abgewiesen, dann zugelassen

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Im Berufungsverfahren gab das Landgericht Berlin der Klage statt. Es ließ aber die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zu. In diesem Verfahren verlangte der Mieter, das erstinstanzliche Urteil wieder einzusetzen.

BGH: Untervermietung nicht gerechtfertigt

Der BGH wies jedoch die Revision des Mieters zurück. Damit ist das Räumungsurteil rechtskräftig. In seiner Begründung stellte das Gericht fest, dass der beklagte Mieter durch seine Untervermietung die Mietvertragspflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzte (§ 573 BGB Abs. 1 und 2 Nr. 1). Er hatte ohne Erlaubnis des Vermieters uneervermietet. Ein Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung (§ 553 BGB) bestand jedoch nicht.

uNTERVERMIETUNG DIENT NICHT ZUR GEWINNERZIELUNG

Der BGH führt weiter aus, dass ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen kann, wenn ein berechtigtes Interesse hieran besteht. Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, durch den § 553 BGB gedeckt ist, war hier zu klären.

§ 553 BGB verfolgt aber nach Meinung des BGH das Ziel, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Die Untervermietung soll dem Mieter aber keine Möglichkeit der Gewinnerzielung verschaffen. Diese Auslegung berücksichtige im Übrigen auch die grundgesetzliche Regelung der Rechtspositionen von Vermieter und Mieter (Artikel 14 GG).

Grundsätze der Untervermietung des BGH

Der BGH stellte in seiner Begründung klar, dass die Entscheidung nicht im Widerspruch zur ständigen Rechtsprechung des Gerichts steht. Diese geht davon aus, dass eine Untervermietung zur Deckung der Mietkosten ein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB darstellt. Der Anspruch reicht aber nicht so weit, dass der Mieter Gewinne erzielt.

Zuschlag für Mobiliar wurde nicht geklärt

Ob der Mieter für das Mobiliar einen Zuschlag verlangen kann und wie hoch dieser dann sein darf, wurde vom Gericht nicht abschließend entschieden. Hierzu merkte der BGH an, dass das Berufungsgericht in der Differenz zwischen der Höhe der Untermiete und den eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen des Mieters keinen berechtigten Ausgleich sah.

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