Wirtschaftliches handeln

Wirtschaftliches handeln

Vermieter und Mieter streiten schnell, wenn es um die Nebenkostenabrechnung geht. Der Vermieter muss wirtschaftlich handeln, wenn er Nebenkosten verursacht (§ 556 Abs. 3 BGB). Das heißt aber nicht, dass er immer das günstigste Angebot wahrnehmen muss. Die Feststellung, dass der Vermieter keine Vergleichsangebote einholte, reicht alleine nicht aus, um ihm nachzuweisen, dass er nicht wirtschaftlich handelte. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 20.05.2026 (Aktenzeichen VIII ZR 6/24).

Das Originalurteil können Sie hier lesen

Vorwurf: kein wirtschaftliches Handeln

In dem Verfahren ging es um Betriebskostennachzahlungen. Die betroffene Wohnung befand sich in einem Gebäudekomplex. Nach Abschluss des Mietvertrags schloss der Vermieter mit einer Firma einen „Vertrag für technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement“ mit der Durchführung vielfältiger Arbeiten und Dienstleistungen an dem Gebäudekomplex. Ein Teil der Kosten hierfür wurde über die Betriebskostenabrechnungen auf die Mieter umgelegt.

Da der Mieter sich weigerte, die Nachzahlungen zu leisten, reichte der Vermieter eine Zahlungsklage beim Amtsgericht Mannheim ein. Dort hatte er auch Erfolg. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht Mannheim konnte er sich jedoch nicht durchsetzen.

Das Landgericht warf dem Vermieter vor, dass er für das Leistungspaket des Unternehmens keine Vergleichsangebote eingeholt habe, was einen Verstoß gegen das Gebot des wirtschaftlichen Handelns darstelle. Deshalb wurde die Klage abgewiesen. Ein Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof (BGH) wurde zugelassen.

BGH zum wirtschaftlichen Handeln

Der BGH folgte nicht der Einschätzung des Landgerichts. Es verwies die Sache erneut an das Landgericht. Der Bundesgerichtshof führte aus, dass der Vermieter bei den Betriebskosten zum wirtschaftlichen Handeln verpflichtet sei (§ 556 Absatz 3 BGB). Er muss deshalb bei umlagefähigen Betriebskosten auf ein angemessenes Kosten-/Nutzenverhältnis achten.

Die Rechnung eines Dienstleisters ist kein Beleg über das wirtschaftliche Handeln des Vermieters. Eine hohe Rechnung ist umgekehrt noch kein Beweis für eine Pflichtverletzung des Vermieters. Um dies zu klären, müssen die berechneten Leistungen und die dafür am Markt üblichen Preise zusammen betrachtet werden. Dies kann auch ohne Vergleichsangebote geschehen. Ob der Vermieter unwirtschaftlich handelte, muss der Mieter beweisen.