Zweckentfremdung einer Wohnung

Zweckentfremdung einer Wohnung

Eine Wohnung dient ausschließlich Wohnzwecken. Mit „Wohnen“ meint man aber allgemein mehr, als nur die Möglichkeit zu schlafen. Deshalb stellt es eine Zweckentfremdung dar, wenn der Vermieter sie an mehrere Personen gleichzeitig vermietet, ohne dass sie angemessen Platz zum Wohnen haben. Zu diesem Ergebnis kam das Verwaltungsgericht Berlin in einem, Beschluss vom 12.10.2025 (Aktenzeichen 6 L 166/23). Die zweckfremde Nutzung des Wohnraums kann von den zuständigen Behörden untersagt werden.

Hausverwaltung vermutet Zweckentfremdung

In dem Verfahren ging es um eine 60 Quadratmeter große Wohnung, die der Eigentümer seit Februar 2023 besaß. Die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft informierte die zuständige Behörde, dass man eine gewerbliche Nutzung der Wohnung vermute. Man habe beobachtet, dass die Kücheneinrichtung entfernt wurde und an deren Stelle Hochbetten installiert wurden. Im Wohnzimmer würden sich Schlafsofas befinden.

Eigentümer bestreitet die Zweckentfremdung

Im Rahmen einer Anhörung vor der zuständigen Behörde teilte der Wohnungseigentümer mit, dass die Wohnung komplett befristet für ein Jahr vermietet wurde. Als Beweis wurde ein Mietvertrag vorgelegt, der von vier Personen unterschrieben war.

Bei einer erneuten Anhörung wiesen die Behördenmitarbeiter ausdrücklich darauf hin, dass eine Wohnnutzung ein Mindestmaß an Abgeschlossenheit der Räumlichkeiten und Rückzugsmöglichkeiten voraussetzt. Sonst ist eine eigenständige Gestaltung des häuslichen Lebens nicht gegeben.

Behörde greift wegen Zweckentfremdung ein

Die Behörde setzte eine Frist, in der der Wohnungseigentümer die Wohnung wieder für Wohnzwecke zur Verfügung stellen sollte. Falls der Wohnungseigentümer dieser Anordnung nicht nachkomme, drohe man ihm ein Zwangsgeld von 10.000,00 € an, dass fällig werden sollte, wenn der Eigentümer nicht alle rechtlich und tatsächlich möglichen Schritte zügig unternehme, die Wohnung wieder Wohnzwecken zuzuführen.

Zur Begründung stellte die Behörde fest, dass die Wohnung zweckfremd genutzt wurde, da mehrere Personen, die in keinem direkten Kontakt zueinanderstanden, in einem Raum lebten.

Eigentümer legt Widerspruch gegen den Vorwurf der Zweckentfremdung ein

Der Eigentümer legte gegen den Bescheid Widerspruch ein. Hierin stellte er fest, dass zwei der Mieter Cousins sind und die vier Mieter aus freien Stücken zusammenwohnten. Wie viel Wohnraum der einzelne Mieter benötige, sei dessen persönliche Entscheidung und hänge darüber hinaus auch von kulturellen Besonderheiten ab.

Eigentümer beantragt Rechtsschutz

Da über den Widerspruch noch nicht entschieden worden war, beantragte der Eigentümer vorläufigen Rechtsschutz. Er begründete dies mit den bereits im Widerspruch vorgetragenen Argumenten.  Außerdem führte er aus, dass die Wohnung 60 m² groß sei und über zwei Zimmer verfüge, die sich jeweils zwei Personen teilten. Zudem fügte er seinem Antrag eine von den vier Mietern unterschriebene Erklärung über ihre Verwandtschaftsverhältnisse bei. Im Rahmen des Rechtsschutzes verlangte der Vermieter die aufschiebende Wirkung seiner Widersprüche. Die Anordnungen der Behörde sollten also zunächst nicht vollstreckt werden.

Verwaltungsgericht sah auch eine Zweckentfremdung

Der Wohnungseigentümer konnte sich vor dem Verwaltungsgericht nicht durchsetzen. Das Gericht hielt die Wohnzuführungsaufforderung der Behörde für rechtmäßig. Es argumentierte, dass die Räumlichkeiten nicht zu Wohnzwecken genutzt wurden. In seiner Begründung stellten die Richter fest, dass man unter dem Begriff des Wohnens verstehen müsse, dass den Bewohnern ein Raum während des gesamten Tages zur privaten Verfügung steht. Der Raum müsse dann ermöglichen, die Räumlichkeiten nach eigenem Gusto im Sinne des Wohnens zu nutzen. Vor diesem Hintergrund könne man im vorliegenden Fall bei der Nutzung der Räume nicht von „wohnen“ sprechen.

Da in einem der beiden vermieteten Räume eine Kochgelegenheit bestand, fällt dieser als Rückzugsort ins Private aus. Auch der andere Raum sei zu klein, um als Rückzugsort zu dienen. Außerdem gab es neben einer Couch keine Möbel in der Wohnung. Die Mieter müssten deshalb sozusagen „aus dem Koffer leben“.