Steuerersparnis? Der erste Eindruck täuscht

Steuerersparnis? Der erste Eindruck täuscht

Der Bundesfinanzhof stellte am 23.01.2024 klar, dass für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer jede sachverständige Methode genutzt werden kann (Aktenzeichen IX R 14/23). Viele Immobilieneigentümer sahen hierin eine Chance, die Nutzungsdauer des Gebäudes zu verkürzen, um dadurch die Abschreibung und die Steuerersparnis zu erhöhen. Doch Vorsicht: Die Finanzämter drehen den Spieß häufig um. Dann wird die Steuerersparnis insgesamt geringer.

Steuerersparnis durch schnellere Abschreibung?

Wer ein Gutachten beim Finanzamt vorlegt, in dem eine kürzere Nutzungszeit der Immobilie bescheinigt wird, rechnet zunächst mit einer genauen Prüfung der Expertise. Häufig findet diese Kontrolle aber nicht statt. Der Immobilieninhaber freut sich über eine höhere Steuerersparnis.

Die Steuerbehörde stellt allerdings fest, dass das Gebäude beim Erwerb nicht so wertvoll gewesen sein kann, wie es damals im Kaufvertrag angegeben wurde. Eine kürzere Nutzungszeit stellt für den Fiskus automatisch den Nachweis des geringeren Gebäudewertes dar.

Geringerer Gebäudewert = geringere Steuerersparnis

Darum wird der Gebäudewert vom Finanzamt niedriger angesetzt und der Kaufpreis zugunsten des Wertes für Grund und Boden verschoben. Da der Bodenwert aber nicht abgeschrieben werden kann, wird der abschreibbare Anteil des Kaufpreises um einiges kleiner, was insgesamt zu einer geringeren Steuerersparnis führt: Letztlich steht sich der Immobilieneigentümer mit der verkürzten Nutzungszeit schlechter.

Steuerersparnis bei veränderter Abschreibungszeit

Bei einer Immobilie wird ein Kaufpreis von 500.000 € vereinbart, wobei 100.000 € auf Grund und Boden entfallen. Abgeschrieben werden über 50 Jahre jährlich 2 % von 400.000 €.

Vom Finanzamt wird eine verkürzte Nutzungsdauer von 20 Jahren anerkannt. Allerdings wird nun der Immobilienwert vom Finanzamt mit 380.000 € festgelegt. Der – nicht abschreibbare – Wert für Grund und Boden beträgt jetzt 120.000 €. Der Immobilieneigentümer kann jetzt 5 % des Gebäudewertes (380.000 €).

Hieraus ergibt sich folgende Gegenüberstellung

Die Modellrechnung zeigt, dass sich die verkürzte Laufzeit der Abschreibung zunächst äußerst positiv auswirkt. Insgesamt muss man jedoch durch die Werteverschiebung zugunsten des Grundstücks auf 8.400 € Steuerersparnis verzichten.

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