AfA – Abschreibung richtig nutzen

AfA – Abschreibung richtig nutzen

Wer eine Immobilie kauft, um diese zu vermieten, sollte die Regeln der „Absetzung für Abnutzung“ – kurz AfA – kennen. Wenn man die Möglichkeiten nutzt, kann man einiges an Steuern sparen.

AfA gilt nur für Gebäude – nicht für Grundstücke

Die Absetzung für Abnutzung (kurz AfA) spielt eine oft entscheidende Rolle, wenn es um die Rendite einer vermieteten Immobilie geht. Hier sind einige Faktoren zu beachten. So kann nur der Wert der Immobilie abgeschrieben werden. Da sich ein Grundstück nicht abnutzt, können die hierfür aufgewendeten Kosten nicht abgesetzt werden. Die für das Gebäude aufgewendeten Kosten werden dann auf die Jahre verteilt abgeschrieben.

Auch Nebenkosten laufen nur anteilmäßig in die AfA

Auch die Nebenkosten können nur entsprechend ihres Anteils an den Immobilienkosten abgeschrieben werden. Wenn ein Gebäude für 400.000 € erworben wurde und davon 150.000 € auf das Grundstück entfallen, werden 62,5 % der Nebenkosten ebenfalls mit abgeschrieben. Nebenkosten sind in diesem Zusammenhang:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• Maklerkosten

AfA-Przentsatz richtet sich nach dem Baujahr

Je nach Baujahr der Immobilie können unterschiedliche AfA-Sätze abgeschrieben werden. Wurde das Gebäude 1924 oder früher fertiggestellt, können 2,5 % pro Jahr abgeschrieben werden. 2 % AfA gelten für Immobilien, die ab 1925 bis einschließlich 2022 fertiggestellt wurden. Für Immobilien, die ab dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden, gilt ein AfA-Satz von 3 %.

Die Renovierungsfalle!

Sind nach dem Kauf Instandsetzungsarbeiten notwendig, muss der Käufer der Immobilie aufpassen, dass er in den ersten drei Jahren nach dem Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäudewerts (ohne USt) hierfür ausgibt. Wird diese Grenze überschritten, können die Kosten nicht direkt abgesetzt werden, sondern müssen als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) über die AfA steuerlich verwertet werden.

Man unterscheidet steuerrechtlich grundsätzlich Erhaltungsaufwand, der in den meisten Fällen direkt abgesetzt werden kann (Streichen, Reparaturen, Austausch defekter Bauteile usw.) und Herstellungskosten, die nur über die AfA verwertet werden können (Erweiterung, Ausbau, umfassende Modernisierung usw.). Die Grenzziehung ist hier allerdings nicht eindeutig und wird von den Gerichten unterschiedlich bewertet.

Alternativen der AfA

In einigen Ausnahmefällen gibt es auch andere Möglichkeiten neben der AfA der steuerlichen Verwertung von Immobilien. Hier sollte man sich auf jeden Fall fachkundig beraten lassen. Ausnahmeregeln gibt es beispielsweise für denkmalgeschützte Gebäude und Immobilien in Sanierungsgebieten. Auch im Rahmen der Neubauförderung werden >Sonderabschreibungen ermöglicht.

Verkauf der Immobilie

Wird die erworbene Immobilie innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Erwerb verkauft, wird der Buchwert um die bereits vorgenommene AfA gekürzt, was den steuerpflichtigen Gewinn erhöht.

Grundsätzlich sollte man sich über die steuerlichen Bestimmungen und AfA‑Alternativen von Fachleuten beraten lassen, um alle Möglichkeiten auszuschöpfen.

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