Modernisierung erlaubt höhere Miete – trotz Mietpreisbremse

Modernisierung erlaubt höhere Miete – trotz Mietpreisbremse

Besteht für einen Bereich die sogenannte Mietpreisbremse, darf bei einer Neuvermietung grundsätzlich nur eine Miete verlangt werden, die maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Bei durchgeführten Modernisierungen gelten jedoch Ausnahmen. Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil wichtige Erläuterungen vorgenommen. Er stellte dabei klar, dass eine über der Mietpreisbremse liegende Miete auch erlaubt ist, wenn der Umfang der Modernisierungen nicht korrekt definiert wurde. (BGH, Urteil vom 27.11.2024, VIII ZR 36/23).

Miete wegen „umfassender Modernisierung“ höher

In dem Verfahren ging es um eine Wohnung in einem Bereich, in dem die Mietpreisbremse galt. Laut Mietvertrag wurde die Wohnung „umfassend modernisiert“. Allerdings hatte der Vermieter lediglich eine einfache Modernisierung durchgeführt. Der Mieter hielt deshalb die vereinbarte Miete für zu hoch und verlangte eine Rückzahlung.

Wann ist eine Modernisierung umfassend?

Bei einer Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung muss die Mietpreisbremse nicht eingehalten werden (§§ 556d und 556e BGB). Zwei  Kriterien müssen für eine umfassende Modernisierung erfüllt sein:

Die Kosten der Modernisierungsmaßnahme müssen sich auf rund ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus belaufen. Bei der Berechnung bleiben jedoch Erhaltungs- und Reparaturkosten unberücksichtigt.

Die Wohnung ist nach den Maßnahmen in wesentlichen Elementen einem Neubau vergleichbar. Zu den wesentlichen Elementen gehören unter anderem  Heizung, Sanitäranlage und Bäder, Fenster, Fußböden oder Elektroinstallationen.

Wird nur eine der beiden Voraussetzungen erfüllt, reicht dies nicht aus, um von einer umfassenden Modernisierung zu sprechen.

Was gilt für eine einfache Modernisierung?

Damit sich eine einfache Modernisierung auf die Festlegung einer Miete im Gebiet der Mietpreisbremse auswirkt, muss die Maßnahme innerhalb der letzten drei Jahre vor der Neuvermietung erfolgen. Mehrere Maßnahmen in dem Zeitraum werden zusammengefasst.

Berücksichtigt werden nur Maßnahmen, die im § 555b BGB aufgeführt werden.

Eine einfache Modernisierung hebt die Mietpreisbremse nicht auf. Allerdings kann über die nach der Mietpreisbremse maximal zulässige Miete hinaus ein Modernisierungszuschlag (8 % der Modernisierungskosten abzüglich etwaiger Instandhaltungskosten).

Maximale Miete = ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % + Modernisierungszuschlag

BGH hebt Urteile der Vorinstanzen auf

Der Mieter hatte mit seiner Klage sowohl vor dem Amts- als auch vor dem Landgericht Erfolg. Dort entschied man, dass der Vermieter aufgrund der Falschinformation lediglich Anspruch auf eine Miete habe, die 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Der BGH hob diese Entscheidung jedoch auf und gab den Fall an das Landgericht zurück. Er verwies dabei im Wesentlichen auf die folgenden Punkte:

Im vorliegenden Fall käme nur eine Mieterhöhung nach den Bestimmungen für eine einfache Modernisierung in Betracht.

Der Vermieter habe die Informationspflicht über die Modernisierung auch erfüllt, obwohl diese im Mietvertrag falsch eingestuft wurde.

Dass nicht darauf hingewiesen wurde, dass die Modernisierungen in den vergangenen drei Jahren erfolgten, ist im vorliegenden Fall unschädlich.

Der Mieter hat zwar ein Informationsrecht bezüglich der zu berücksichtigenden Faktoren, die zum Übertreten der Mietpreisbremse führen (§ 556g Abs. 3 BGB). Dieses Recht muss er aber beim Vermieter einfordern. Der Vermieter muss lediglich von sich aus darüber informieren, dass Modernisierungen durchgeführt wurden.