Heizperiode: gesetzlich nicht definiert!

Heizperiode: gesetzlich nicht definiert!

Kaum ist der heiße Sommer vorbei, da müssen sich Vermieter wieder auf die Heizperiode einrichten. Doch wann ist diese Periode? Muss man auch vor Beginn der Heizperiode die Heizung in Betrieb setzen? Fragen, denen wir hier auf den Grund gehen wollen.

Der Gesetzgeber kennt keine Heizperiode

In welchem Zeitraum eine „Heizperiode“ besteht, ist gesetzlich nicht definiert. Aus den verschiedenen Urteilen lässt sich aber entnehmen, dass die Juristen im Zeitraum vom Oktober bis zum April des Folgejahres von einer Heizperiode sprechen. In dieser Zeitspanne wird erwartet, dass die Heizung betriebsbereit ist. Dies gilt unabhängig von den Temperaturen, die dann herrschen.

Welche Raumtemperaturen gelten in der Heizperiode?

Während der Monate Oktober bis April kann der Mieter in den Wohnräumen eine Temperatur von mindestens 20–22 °C erwarten. Nachts kann die Temperatur auf ca. 18 °C absinken.

Heizen auch außerhalb der Heizperiode?

Während für die Heizperiode Bereitschaft der Heizung auch bei milden Temperaturen erwartet wird, gilt für den Heizungsbetrieb außerhalb der Heizperiode eine andere Regel, die das Amtsgericht Köln bereits am 9.4.2008 festlegte (Aktenzeichen 220 C 152/07). Danach ist der Vermieter verpflichtet, wenn die Außentemperaturen an mindestens drei aufeinanderfolgenden Tagen die 12 °C-Grenze nicht mehr erreichen.

Keine ausreichende Heizung

Steht dem Mieter während der Heizperiode keine Heizung zur Verfügung oder kann eine ausreichende Zimmertemperatur nicht erreicht werden, muss der Vermieter zeitnah für Abhilfe sorgen. Geschieht dies nicht, kann der Mieter die Miete unter Umständen kürzen. Eine Mietminderung ergibt sich grundsätzlich aus dem Umstand, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung durch Mängel zumindest eingeschränkt wird (§ 536 BGB).

Die Gerichte entscheiden individuell über die Höhe des kürzbaren Betrages. Das Amtsgericht Düsseldorf beispielsweise entschied am 16.10.2024, dass eine nicht beheizbare Wohnung (sie war von der Zentralheizung abgeklemmt) eine Mietminderung von 50 % der Bruttomiete rechtfertigt. (Aktenzeichen 46 C 163/24)

Weil der größte Wohnraum in einer Mietwohnung (hier das Wohnzimmer) nicht beheizt werden konnte, entschied das Amtsgericht Karlsruhe am 9.8.2023, dass die Bruttomiete für den Zeitraum vom 16.12.2022 bis zum 30.4.2023 um 30 % gekürzt werden konnte. Für die sich anschließende wärmere Jahreszeit erlaubte das Gericht eine Kürzung von 5 %. (Aktenzeichen 3 C 294/23).

Kosten treffen Mieter hart

Aufgrund der gestiegenen Preise für Öl und Gas lohnt es sich für die Mieter, möglichst sparsam zu heizen. Allerdings ist eine Öl- oder Gasheizung kein Mangel und der Mieter hat keinen Anspruch auf eine andere Heizung (etwa eine Wärmepumpe).

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