Abrissgenehmigung und Neubau-Miete

Berlin entwickelt sich immer mehr zum Präzedenzfall für die Entwicklung des Mietrechts in Deutschland. In einem Urteil vom 27.08.2019 hat nun das Amtsgericht Berlin die Politik zumindest teilweise in die Schranken verwiesen. Das Gericht stellte klar, dass die Behörden eine Abrissgenehmigung nicht verweigern können, weil die Nettokaltmieten im Neubau mehr als 7,92 €/m²  betragen würden. (Aktenzeichen VG 6 K 452.18).

In dem Streitfall ging es um ein Mehrparteienhaus aus dem Jahr 1960, das seit 2018 leer steht. Die Immobilie besteht aus insgesamt 30 Wohnungen auf einer Wohnfläche von 1.300 m². Der Eigentümer plant den Abriss des Gebäudes und will an gleicher Stelle 60 Eigentumswohnungen errichten. Das neue Gebäude soll eine Wohnfläche von mehr als 3.500 m² aufweisen.

Bezirksamt verweigert Abrissgenehmigung

Hierfür ist eine Abrissgenehmigung nach der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung notwendig. Diese Genehmigung wurde vom Bezirksamt Charlottenburg verweigert. Begründet wurde die Ablehnung damit, dass die Neubauwohnungen für einen Durchschnittsarbeitnehmer nicht bezahlbar seien. Gegen die Ablehnung der Abrissgenehmigung setzte sich der Eigentümer vor dem Verwaltungsgericht Berlin zur Wehr.

Verwaltungsgericht: Abriss ist zu genehmigen

Das Gericht entschied zu Gunsten des Eigentümers. Es ordnete an, dass die Behörde den Abriss genehmigen müsse. Einem Abriss stünde nichts im Wege, da für das abgerissene Gebäude neuer Wohnraum geschaffen würde. Es würden mehr Wohnungen errichtet und eine größere Wohnfläche geschaffen. Die neu geschaffenen Eigentumswohnungen würden einen höheren Standard aufweisen, als die Wohnungen in dem abgerissenen Gebäude. Sie dienten nach Ansicht des Gerichts der Versorgung des allgemeinen Wohnungsmarktes, denn die Luxusgrenze werde nicht überschritten.

Gericht hält Bestimmungen der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung für nichtig

Die Behörde könne sich nicht auf § 3 Absatz 4 der Zweckentfremdungsverbots-Verordnung berufen. („Für Ersatzwohnraum gemäß § 3 Absatz 1 Satz 2 und 3 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes darf keine höhere Nettokaltmiete verlangt werden als 7,92 Euro pro Quadratmeter monatlich.“). Das Gericht erklärte die Anforderung, dass die Nettokaltmiete 7,92 € /m² nicht überschreiten dürfe, für nichtig.

Das Verwaltungsgericht stellte klar, dass das Zweckentfremdungsverbot weder den Wohnraum an sich schütze noch dem Schutz des Mieters diene. Es solle lediglich sicherstellen, dass Wohnraum nicht für andere Zwecke als Wohnen genutzt werde, um so die Wohnraumversorgung sicher zu stellen. Dieser Aufgabe diene aber eine Mietpreisregulierung für neu geschaffenen Wohnraum nicht. Hiermit würde eher das Gegenteil erreicht, nämlich dass weniger Wohnraum geschaffen werde. Darüber hinaus sei eine starre Mietobergrenze, die auch zeitlich nicht begrenzt werde, nicht verhältnismäßig.