Auslegung eines Mietvertrages mit unwirksamer Befristung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass durch eine unwirksame Befristung im Mietvertrag dennoch im Wege der Auslegung ein Kündigungsausschluss gegeben sein kann.

In dem Verfahren ging es um einen Mietvertrag, der am 1.11.2004 geschlossen wurde. Dieser enthielt die folgende Regelung:

„Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.“

Ende Februar 2011 kündigte der Vermieter wegen Eigenbedarf zum 31.08.2011. Anfang Oktober folgt die fristlose Kündigung und Räumungsklage, die sowohl vor dem zuständigen Amtsgericht als auch vor dem Berufungsgericht aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs erfolgreich war.

Im Revisionsverfahren siegte jedoch der Mieter. Der Bundesgerichtshof stellte zunächst fest, dass die Befristung nicht zulässig war, weil die Anforderungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 nicht erfüllt seien. Dort heißt es:

„(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. 1.die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. 2.in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. 3.die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.“

Da die Bestimmungen nicht eingehalten wurden, galt der Vertrag als „auf unbestimmte Zeit“ geschlossen. Im vorliegenden Fall müsse jedoch geprüft werden, was die Parteien defacto vereinbaren wollten. Die Richter kamen zu dem Ergebnis, dass beide Vertragspartner eine langfristige Bindung an den Mietvertrag erreichen wollten und deshalb einen beiderseitigen Kündigungsverzicht anstrebten. Man müsse also davon ausgehen, dass eine ordentliche Kündigung für die Dauer der Befristung ausgeschlossen sein sollte.

Der BGH erklärte darum die erste – ordentliche – Kündigung für nicht wirksam. Ob die zweite – fristlose Kündigung – wirksam ist, wird jetzt vom Berufungsgericht neu geprüft.

Urteil des Bundesgerichtshofes vom 10. 07.2013 – Aktenzeichen VIII ZR 388/12