Baumaßnahme ungenehmigt – WEG verlangt Rückbau

Baumaßnahme ungenehmigt – WEG verlangt Rückbau

Eine Baumaßnahme muss innerhalb einer Wohnungseigentümeranlage von der Wohneigentümergemeinschaft (WEG) genehmigt werden. Erfolgten die Umbauten ungenehmigt, kann die WEG den Rückbau verlangen. Das gilt auch, wenn der Mieter des Wohnungseigentümers eine Baumaßnahme ohne Genehmigung durchgeführt hat, die die Wohnungseigentümerversammlung wahrscheinlich genehmigen müsste. Für den Rückbau ist der Wohnungseigentümer gegenüber der WEG verantwortlich. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 21.03.2025 (Aktenzeichen V ZR 1/24).

Hier können Sie das Originalurteil nachlesen

Lüftungsanlage ungenehmigt vom Mieter eingebaut

In dem Verfahren ging es um eine Lüftungsanlage, die der Mieter einer Gewerbeeinheit innerhalb der Wohnungseigentumsanlage eingebaut hatte. Der Mieter wollte in den Räumen eine Shishabar betreiben, für die er die Lüftungsanlage einbauen ließ. Dafür wurden Deckenplatten und auch die Fassade mehrfach durchbohrt. Der Einbau war jedoch ungenehmigt. Ein Beschluss der WEG lag nicht vor. Sie verlangte deshalb den Rückbau der Lüftungsanlage. Da die Anlage nicht zurückgebaut wurde, klagte die Gemeinschaft gegen den Wohnungseigentümer. Die Klage war in allen Instanzen erfolgreich.

BGH: Gemeinschaft kann Rückbau der ungenehmigten Anlage verlangen

Letztinstanzlich stellte auch der Bundesgerichtshof (BGH) fest, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beseitigung der ungenehmigten baulichen Veränderung verlangen kann (§ 1004 Abs. 1 BGB). Das Gericht sah in der Installation der Lüftungsanlage eine rechtswidrige Eigentumsbeeinträchtigung. Die Beseitigung dieser Eigentumsbeeinträchtigung konnte die Gemeinschaft gerichtlich durchsetzen (§ 9a Abs. 2 WEG – Wohneigentumsgesetz).

Eigentümer für Beseitigung der ungenehmigten Anlage verantwortlich

Obwohl der Mieter die Anlage ungenehmigt eingebaut hatte, war der Wohnungseigentümer hierfür verantwortlich. Für das Gericht kommt es darauf an, dass der Wohnungseigentümer die Baumaßnahme verhindern kann. Das Gericht stellte in diesem Zusammenhang fest, dass ein Wohnungseigentümer für Störungshandlungen des Mieters verantwortlich ist, wenn …

… dem Mieter mit dem Gebrauch der Sache auch störende Handlungen (hier Einbau der Lüftungsanlage) erlaubt wurden oder
… der Wohnungseigentümer mit einer störenden Handlung des Mieters rechnen muss, aber nichts unternimmt, um ihn davon abzuhalten oder
… der Wohnungseigentümer von einer störenden Handlung erfährt, ohne einzuschreiten.

Im Fall der Lüftungsanlage war der Wohnungseigentümer über den Einbau informiert. Darum entschied der BGH, dass der Wohnungseigentümer als mittelbarer Störer haftet.

Ungenehmigte Lüftung wäre wahrscheinlich genehmigt worden

Der Wohnungseigentümer berief sich jedoch auf § 20 WEG, aus dem er einen Anspruch auf Genehmigung des Lüftungseinbaus ableitete. Dies war aber für den BGH nicht relevant. Das Gericht räumte zwar ein, dass gegenüber der WEG die Gestattung des Einbaus einer Lüftungsanlage wahrscheinlich sei. Dies ändere aber nichts an dem Beseitigungsanspruch der Gemeinschaft nach § 1004 Abs. 1 BGB.

Genehmigungsvorgang gesetzlich festgelegt

In seiner Entscheidung berief sich das Gericht auf die Regelungen des § 20 Abs. 3 WEG. Mit der gesetzlichen Regelung sollte sichergestellt werden, dass immer zunächst eine Genehmigung der WEG erfolgt und dann erst die entsprechende Baumaßnahme durchgeführt wird. Würde man akzeptieren, dass dieser Weg durch einen Gestattungsanspruch umgangen wird, würde das dem Sinn des Gesetzes zuwiderlaufen.

Möglichkeit der Beschlussersetzungsklage.

Beantragt der Wohnungseigentümer die Genehmigung und wird diese von der Gemeinschaft verweigert, hat er die Möglichkeit, die Genehmigung auf dem Wege einer Beschlussersetzungsklage gerichtlich einzuholen. Diese Möglichkeit hätte dem Wohnungseigentümer auch zur Verfügung gestanden, wenn er die Beschlussersetzungsklage zu Beginn des Klageverfahrens durch die Gemeinschaft als Widerklage erhoben hätte. Zu einem späteren Zeitpunkt war dies nicht mehr möglich.

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