Berliner Senat will verschärftes Mietrecht

Der Berliner Senat hat im Bundesrat einen Gesetzentwurf vorgelegt, der das geltende Mietrecht zu Lasten der Vermieter weiter verschärft. Die Vorlage muss allerdings von der Mehrheit der Bundesratsmitglieder befürwortet und anschließend als Gesetz vom Bundestag verabschiedet werden.

Die Befristung der Mietpreisbremse soll nach dem Willen des Berliner Vorschlags aufgehoben werden. Außerdem fordert der Berliner Senat, dass die Mietpreisbremse auch gelten soll, wenn zuvor eine höhere Vormiete erzielt wurde. Auch der Ausnahmetatbestand der umfassenden Sanierung soll entfallen.

Mieterhöhungen um bis zu 20 Prozent, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten um höchstens 15 Prozent (Kappungsgrenze), sollen nur noch innerhalb von fünf Jahren möglich sein. Bislang gilt ein Zeitraum von drei Jahren. Das Mieterhöhungspotenzial sinkt dadurch um 40 Prozent.

Die Datenbasis, auf der ein Mietspiegel erstellt wird, soll von vier auf zehn Jahre angehoben werden. Wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, soll dieser zukünftig alleiniges Begründungsmittel für eine Mieterhöhung sein. Die Anforderungen an die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels werden klarer gefasst.

Die Modernisierungsumlage wird – geht es nach dem Willen des Berliner Senats – von elf auf sechs Prozent gesenkt und auf den Zeitraum der Refinanzierung der Modernisierungskosten begrenzt. Es können nach dem Gesetzentwurf dann lediglich noch Modernisierungskosten für energetische Modernisierungs- und Barriere-mindernde Maßnahmen umgelegt werden.

Weiterhin wird für die Höhe der Modernisierungsumlage eine absolute Kappungsgrenze von zwei Euro je Quadratmeter monatlich für einen Zeitraum von acht Jahren eingeführt. Abweichend davon darf in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Miete nach Modernisierung zukünftig die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr als zehn Prozent übersteigen. Ein wirtschaftlicher Härtefall soll in der Regel dann vorliegen, wenn der Mieterhaushalt mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens für die Miete einschließlich der Heizkosten ausgeben muss.

Der Kündigungsschutz soll für die bei Zahlungsverzug erweitert werden. Mieter sollen dann ihre Wohnung auch bei einer ordentlichen Kündigung behalten können, wenn sie den Mietrückstand rechtzeitig nachzahlen. Bislang bestand diese Möglichkeit nur im Fall einer außerordentlichen Kündigung.

Die Datenbasis für die Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mietspiegel soll erweitert werden. Zukünftig sollen alle Mietänderungen und Neuabschlüsse der letzten zehn Jahre – und nicht wie bisher der letzten vier Jahre – zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden. Bei Existenz eines qualifizierten Mietspiegels wird nur noch dieser als Begründungsmittel für eine Mieterhöhung anerkannt.

Damit die Berliner Initiative Gesetzeskraft erlangen kann, sind die Zustimmung des Bundesrates und der Beschluss durch den Deutschen Bundestag notwendig.