Dem Mieter kündigen – nicht so einfach

Dem Mieter kündigen – nicht so einfach

Der Gesetzgeber und auch die Rechtsprechung gehen davon aus, dass der Mieter beim Mietverhältnis in der schwächeren Situation ist. Deshalb versucht man, ihn zu schützen. Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist darum für den Vermieter nicht einfach. Schon kleine Formfehler können eine Kündigung unwirksam machen. In diesem Beitrag geht es um die ordentliche Kündigung.

Das berechtigte Interesse des Vermieters

Der Vermieter muss für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse nachweisen (§ 573 BGB). Als berechtigtes Interesse nennt der Gesetzgeber, insbesondere die folgenden Punkte.

Pflichtverletzungen des Mieters

Eine ordentliche Kündigung kann damit begründet werden, dass der Mieter  seine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft und erheblich verletzt (§ 573 BGB). Zu seinen Hauptpflichten gehört die (pünktliche) Zahlung der Miete. Eine fristlose Kündigung ist denkbar, wenn der Mieter beispielsweise mit zwei Mieten oder mehr im Rückstand ist. Auch wenn sich über einen längeren Zeitraum ein erheblicher Mietrückstand ergeben hat, ist eine fristlose Kündigung denkbar. Als erheblich sieht der Gesetzgeber einen Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten an. Es empfiehlt sich aber, dass mit der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen wird.

Fristlose und ordentliche Kündigung gleichzeitig

Der Mieter kann nämlich eine fristlose Kündigung noch abwenden, wenn er innerhalb von zwei Monaten ab Rechtskraft des Räumungstitels die offenen Forderungen des Vermieters bezahlt (§ 569 BGB). Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jedoch am 23.10.2024 entschieden, dass zwar eine fristlose Kündigung durch die Nachzahlung aufgehoben wird, eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung jedoch weiter wirksam bleibt (Aktenzeichen VIII ZR 106/23).

Störung des Hausfriedens

Weitere Pflichtverletzungen des Mieters, die zu einer ordentlichen Kündigung führen können, ergeben sich aus § 543 BGB. Danach ist die Störung des Hausfriedens ein Kündigungsgrund. Hierzu kann es kommen, wenn der Mieter andere durch anhaltenden massiven Lärm belästigt (Verstöße gegen Ruhezeiten) oder es zu Beleidigungen, Bedrohungen oder tätlichen Angriffen gegenüber Vermieter oder Nachbarn kommt. Die Pflichtverletzungen müssen aber erheblich sein. Ein einmaliger „Ausrutscher“ durch Partylärm würde normalerweise nicht ausreichen.

Unerlaubte Untervermietung

Auch eine unerlaubte Untervermietung oder die gewerbliche Nutzung der Mieträume, wenn diese zu Wohnzwecken gemietet wurden, stellen eine Pflichtverletzung des Mieters dar. Allerdings dürften Arbeiten, durch die Nachbarn nicht belästigt und die Mietsache nicht beschädigt werden, vor Gericht als Kündigungsgrund keinen Bestand haben.

Gefährdung der Mietsache

Auch die Gefährdung der Mietsache stellt eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters dar. Von einer Gefährdung der Mietsache spricht man bei Beschädigungen der Wohnung oder unsachgemäßer Veränderung von Installationen. Auch ein Fehlverhalten, wie  falsches Lüften, das zu Schimmelbildung führt, kann als Pflichtverletzung des Mieters ausgelegt werden.

Zusammenfassend kann man festhalten, dass eine erhebliche Pflichtverletzung vorliegt, wenn die vertragliche Verpflichtung derart verletzt wird, dass zwischen Vermieter und Mieter kein Vertrauensverhältnis mehr besteht und dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

Eigenbedarf des Vermieters

Zur ordentlichen Kündigung kommt es häufig, weil der Vermieter Eigenbedarf geltend macht. Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige nutzen will. Zur Eigenbedarfskündigung müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt werden.

Der Vermieter muss den Nutzungswunsch nachvollziehbar darstellen. Eine Kündigung, bei der beispielsweise noch nicht feststeht, ob ein Familienangehöriger in die Wohnung ziehen wird, würde als „Vorratskündigung“ abgelehnt.

In der Begründung zur Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter darüber informieren, wer ab wann in die Wohnung einziehen wird und warum die Person die Wohnung benötigt.

Bei der Eigenbedarfskündigung hat der Mieter unter Umständen die Möglichkeit, Widerspruch wegen unzumutbarer Härte einzulegen (§ 574 BGB). Diese Härte kann beispielsweise mit einer schweren Erkrankung, dem hohen Alter oder besonderen sozialen Bindungen des Mieters begründet werden.

Der BGH hat entschieden, dass auch selbst geschaffener Eigenbedarf zulässig sein kann. In dem Verfahren ging es um den Plan des Vermieters, seine eigene Wohnung (im selben Haus) umzubauen und mit dem Dachgeschoss zu verbinden. Nach dem Umbau wollte er die Wohnung verkaufen. Für die Umbauzeit benötigte er die Mietwohnung als Ausweichwohnung.

Solange der Eigennutzungswunsch von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist, kann – nach Meinung des BGH – auch ein so geschaffener Bedarf Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sein (Urteil vom 24.09.2025 – Aktenzeichen VIII ZR 289/23).

Die Verwertungskündigung

Grundsätzlich ist eine Kündigung auch möglich, wenn dem Vermieter durch die Vermietung eine angemessene wirtschaftliche Verwertung unmöglich ist und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstehen. Hier sind die Anforderungen an die Begründung einer Verwertungskündigung jedoch sehr hoch (Nachweis der Nachteile, Alternativen etc.).

Das Kündigungsschreiben

Grundsätzlich gilt, dass eine Kündigung immer schriftlich erfolgen muss. Die „Schriftform“ (§ 568 BGB) verlangt, dass das Schriftstück eine eigenhändige, echte Unterschrift trägt. Eine Kündigung auf elektronischem Weg (E-Mail, Fax, WhatsApp usw.) wäre unwirksam.

Aus dem Kündigungsschreiben muss eindeutig hervorgehen, dass der Vermieter dem Mieter kündigt („Hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die Wohnung (Adresse der Wohnung) fristgerecht zum (Datum).“).

Wenn mehrere Mieter den Mietvertrag unterschrieben haben, muss jeder, der im Mietvertrag eingetragen ist, namentlich in der Kündigung genannt werden. Das kann in einem gemeinsamen Brief erfolgen oder – beispielsweise bei unterschiedlichen Anschriften der Mieter – in mehreren einzelnen Briefen. Wichtig ist, dass Sie bei einem Gerichtsverfahren nachweisen können, dass alle Mieter informiert wurden. Wurde einem Mieter keine Kündigung zugestellt, endet das Mietverhältnis nicht. Um den Zugang beweisen zu können, sollte die Kündigung per Einwurfeinschreiben oder Bote zugestellt werden. Alternativ kann man das Schreiben auch persönlich übergeben und sich den Erhalt per Unterschrift bestätigen lassen.

Die Kündigung durch den Vermieter muss begründet werden (§ 573 Abs. 3 BGB). Zu den möglichen Begründungen lesen Sie die ersten Kapitel in diesem Beitrag. Ohne eine Begründung ist die Kündigung unwirksam.

Außerdem muss der Vermieter im Kündigungsschreiben auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen, bei Vorliegen einer Härte (z. B. Krankheit, Alter, Schwangerschaft, Wohnungslosigkeit). (§ 568 Abs. 2 BGB)