14. Juni 2018 von Hartmut Fischer

Endgültige Überlassung einer Mietwohnung

Endgültige Überlassung einer Mietwohnung

14. Juni 2018 / Hartmut Fischer

Verlässt ein Mieter die Wohnung auf Dauer wird die Überlassung an Familienangehörige zu einer genehmigungspflichtigen Untervermietung. Auf eine Genehmigung hat der Mieter jedoch keinen Rechtsanspruch. Fehlt die Genehmigung, kann der Vermieter ordentlich kündigen. Dies entschied das Landgericht Berlin am 18.04.2018 (Aktenzeichen 65 S 16/18)

 

In dem Verfahren ging es um eine Wohnung, die ein Ehepaar ihrem Sohn und seiner Familie auf Dauer zur Verfügung stellten, da sie ihren Lebensabend in der Türkei verbringen wollten. Sie hatten hierfür allerdings keine Genehmigung des Vermieters eingeholt. Als dieser von der Übernahme der Wohnung durch den Sohn erfuhr kündigte er ordentlich. Die Kündigung wurde jedoch vom Mieter nicht akzeptiert. So kam es zur gerichtlichen Auseinandersetzung.

Das Landgericht Berlin entschied jedoch für den Vermieter. Die Kündigung sei rechtens, da der Mieter schuldhaft und erheblich gegen seine Mieterpflichten nach § 540 Abs. 1 BGB verstoßen.

Rechtliches

§ 540  BGB Gebrauchsüberlassung an Dritte
(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

Die Pflichtverletzung des Mieters erlaube dem Vermieter die ordentliche Kündigung und verpflichte den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Grundsätzlich, so führte das Gericht aus, seien nahe Familienangehörige, die im Haushalt des Mieters lebten, auch nach ihrer Volljährigkeit nicht als sogenannte „Dritte“ einzustufen. Sie seien deshalb zunächst in den Gebrauch der Mietsache eingebunden. Dies jedoch nur solange, bis der Mieter die Wohnung nicht mehr selbst nutze. Der Sohn hätte also mit seiner Familie bereits in die Wohnung einziehen müssen, als seine Eltern dort noch wohnten. Dies war aber nicht der Fall.

Gegen eine Kündigung wegen einer ungenehmigten Gebrauchsüberlassung könne ausgeschlossen werden, wenn der Mieter einen Anspruch auf Untervermietung habe.

Rechtliches

§ 553 BGB Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Dieser Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung bestehe im vorliegenden Fall jedoch nicht, da der Mieter die komplette Wohnung auf Dauer und komplett dem Sohn und seiner Familie überlassen habe. Da der Mieter nicht mehr in die Wohnung zurückkehren wolle und die Wohnung dem Sohn dauerhaft zur Verfügung stellte, sei dies nicht im Sinne des § 553 BGB. Hier handele es sich vielmehr um einen Mieterwechsel, der dem Vermieter aufgezwungen werde.