Energetische Modernisierung: Wann ist Mieterhöhung zulässig

Energetische Modernisierung: Wann ist Mieterhöhung zulässig

Energetische Modernisierungen können zur Mieterhöhung führen, wenn dadurch Endenergie beim Mieter eingespart wird. Dabei kommt es nicht darauf an, dass die Ersparnis sofort eintritt. Wenn Einsparungen zu erwarten sind, reicht dies für eine Anhebung der Miete aus. Das stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 26.03.2025 klar. (Aktenzeichen VIII ZR 283/23).

Hier können Sie das Originalurteil nachlesen.

Energetische Modernisierung: Heizung statt Öfen

In dem Verfahren ging es um eine energetische Sanierung. Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ließ die Einzelöfen der Wohnungen durch eine Gaszentralheizung ersetzen. Mit der Zentralheizung wurde auch eine zentrale Warmwasseraufbereitung eingebaut.

Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung

Der Eigentümer erhöhte nach Abschluss der energetischen Modernisierung die Miete. Ein Mieter hielt die Mieterhöhung für nicht gerechtfertigt. Er verlangte den Erhöhungsanteil an der Miete zurück. Da der Vermieter sich weigerte, klagte der Mieter.

Mieterhöhung von Gerichten zunächst abgelehnt

Vor dem zuständigen Amtsgericht konnte sich der Mieter durchsetzen. Der Vermieter ging in Berufung, scheiterte aber auch vor dem Landgericht. Beide Gerichte verwiesen darauf, dass der Vermieter nicht nachweisen konnte, dass durch die Maßnahme der Energieverbrauch tatsächlich zum Sinken der Endenergie geführt hat.

Ein vom Landgericht beauftragter Gutachter konnte keine aussagefähige Analyse vornehmen, da ihm keine Informationen über die Verbräuche vor dem Heizungseinbau vorgelegt werden konnten.

BGH aufseiten des Hauseigentümers

Der vom Vermieter angerufene Bundesgerichtshof (BGH) sah die Angelegenheit jedoch anders, hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies die Sache zur Neuentscheidung an das Landgericht zurück.

In dem Urteil führte der BGH aus, dass ein Vermieter eine Mieterhöhung nach einer energetischen Modernisierung verlangen kann (§ 559 Abs. 1 BGB – hier alte Fassung und § 555b BGB). Hierfür reicht es aus, wenn nach Beendigung der Arbeiten Einsparungen von Endenergie zu erwarten sind. Der BGH verlangte deshalb vom Landgericht, unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten – gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe – zu beurteilen, ob eine Einsparung an Endenergie zu erwarten ist. Das Gericht kann dabei auch auf anerkannte Pauschalwerte zurückgreifen.

In der Urteilsbegründung stellt der BGH klar, dass es für die Mieterhöhung nicht entscheidend ist, ob der tatsächliche Energieverbrauch nach der Maßnahme tatsächlich sinkt. Der Energieverbrauch hängt von diversen Faktoren ab (z. B. Heizverhalten der Mieter, Witterung, Anzahl der Bewohner einer Wohnung usw.). Hinzu kommt, dass bei der aktuellen tatsächlichen Einsparung der Vermieter meist nur bedingt erkennen kann, ob eine Mieterhöhung zulässig ist.

Im vorliegenden Fall musste die alte Fassung des § 559 BGB zugrunde gelegt werden, der eine Mieterhöhung von 11 % der aufgewendeten Kosten gestattete. Ab 2019 darf nur noch um 8 % angehoben werden. Außerdem gilt seit 2019 auch eine Kappungsgrenze für eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB – aktuelle Fassung)

Der BGH hielt fest, dass es für die Mieterhöhung ausreicht, wenn eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Eine solche Bewertung kann ein Gutachter vornehmen oder auf anerkannten Pauschalwerten beruhen.

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