Gesetzentwurf verschärft Mietrecht

Gesetzentwurf verschärft Mietrecht

Mit einem am 29.04.2026 von der Bundesregierung beschlossenen Gesetzentwurf soll das Mietrecht verschärft werden. Unter anderem geht es hier auch um strengere Regelungen bezüglich der sogenannten Mietpreisbremse. Mit dem Beschluss des Bundeskabinetts geht der Gesetzentwurf in den gesetzgeberischen Prozess. Im Gesetzgebungsverfahren sind noch Änderungen möglich.

Kurzzeitvermietung und Mietpreisbremse

Derzeit gilt die Mietpreisbremse nicht bei Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch“ (§ 549 BGB). Allerdings gibt es immer wieder Schwierigkeiten, wenn es um die Auslegung der Formulierung „zum vorübergehenden Gebrauch“ geht. Nach dem Entwurf wird dies nun zukünftig eindeutig geregelt.

Die Ausnahmeregelung gilt nach dem Gesetzentwurf nur bei Kurzzeitmietverträgen für höchstens sechs Monate. Der Vertrag wird auf maximal acht Monate verlängert, wenn nach Abschluss des Kurzzeitvertrages weiterer Bedarf entsteht. Werden die genannten Grenzen überschritten, gelten für das Mietverhältnis die gesamten Mieterschutzvorschriften – inklusive der Mietpreisbremse.

Möbliert vermietet

Derzeit wird die Möblierung einer Wohnung auch genutzt, um Mietpreisbeschränkungen zu umgehen. Hier sollen nach dem Gesetzentwurf strengere Regeln in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§ 556d BGB) gelten. Nach dem Entwurf gelten dann folgende Regeln:

Der Vermieter muss unaufgefordert erklären, wie hoch der Zuschlag für die Möblierung der Wohnung ist. Dieser Zuschlag muss sich dabei am Zeitwert der Möbel orientieren und soll auf jeden Fall „angemessen“ sein. Wie die Berechnung erfolgen soll, wird im Gesetz vorgeschrieben. Für voll möblierte Wohnungen gilt eine Pauschale von 10 % der Nettokaltmiete. Kommt der Vermieter der Informationspflicht nicht nach, gilt die Wohnung zur Ermittlung der Miete als unmöbliert.

Kappungsgrenze für Indexmieten

Indexmieten werden derzeit nach folgenden Regeln festgelegt: Zunächst wird eine Ausgangsmiete im Mietvertrag vereinbart. Änderungen der Miete (Erhöhung oder Senkung) richten sich nach den Schwankungen des Verbraucherpreisindex. Zwischen zwei Mietänderungen muss ein Zeitraum von mindestens einem Jahr liegen.

Nach dem Gesetzentwurf wird nun die Mieterhöhung in Gebieten mit angespannter Wohnlage begrenzt. Steigt der Verbraucherpreisindex um mehr als 3 %, wird der darüber liegende Satz halbiert. Steigt der Verbraucherpreisindex beispielsweise um 5 %, kann die Miete um 4 % angehoben werden.

Bei einer Deflation (Sinken des Verbraucherpreisindex) gelten die Regeln analog.

Schonfristzahlung bei ordentlicher Kündigung

Derzeit kann der Vermieter dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen bei Mietrückständen fristlos kündigen (§ 543 BGB). Der Mieter kann die fristlose Kündigung jedoch ungültig machen, wenn er spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Rückstände vollständig bezahlt hat (§ 569 BGB). Diese Regelung wird in dem Gesetzentwurf auch auf ordentliche Kündigungen ausgeweitet. Eine Heilung der Kündigung durch Zahlung soll einmalig möglich werden.

Wertgrenze für vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren

Für das vereinfachte Mieterhöhungsverfahren (§ 559c BGB) gilt derzeit eine Wertgrenze von 10.000 EUR. Der Gesetzentwurf sieht vor, diesen Betrag auf 20.000 EUR zu verdoppeln.

Weitere Änderungen

Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) gilt zukünftig auch bei Veräußerungen zwischen Miteigentümern und bei Erbauseinandersetzungen.

Belege zur Betriebskostenabrechnung werden nach dem Gesetzentwurf auch bei Gewerbevermietungen elektronisch bereitgestellt.

Beim Wohnmietrecht werden Vereinbarungen ungültig, die das Recht auf Belegeinsicht zum Nachteil des Mieters einschränken.

Die Mietminderung wegen Heizungseinbaus nach § 71 GEG ist für drei Monate ausgeschlossen.