Heizung führt zu hitzigen Debatten

Heizung führt zu hitzigen Debatten

Wenn die Außentemperaturen sinken, beginnt regelmäßig die Phase, in der Mieter und Vermieter über den Einsatz der Heizung streiten. Doch gibt es eine gesetzlich festgelegte „Heizperiode“? Kann ein Mieter zu einer bestimmten Raumtemperatur verpflichtet werden? Was geschieht, wenn durch falsches Heizen Schäden entstehen? Fragen, die wir in diesem Beitrag klären wollen.

Es gibt keine gesetzliche „Heizperiode“

Eine „Heizperiode“ wird gesetzlich nicht vorgeschrieben. Allerdings kann die Verpflichtung, dem Mieter das Heizen zu ermöglichen, aus § 535 BGB abgeleitet werden. Aus verschiedenen Urteilen ergibt sich der Rahmen von Oktober bis April, in dem die Heizung in Betrieb sein muss. Außerhalb dieser Zeitspanne sollte dem Mieter die Heizung zur Verfügung stehen, wenn die Raumtemperatur dauernd unter 18 °C sinkt.

Mindesttemperaturen

Auch bezüglich der Mindesttemperatur in der Mietwohnung gibt es keine gesetzliche Regelung. Aus der Rechtsprechung lässt sich ableiten, dass in Wohnräumen tagsüber (von 06:00 Uhr bis 23:00 Uhr) eine Temperatur von 20 Grad und in Nebenräumen 18 Grad erreicht werden sollte. Nachts kann nach Ansicht der Gerichte die Temperatur in den Wohnräumen auch auf 18 Grad abgesenkt werden.

Wenn die Heizung zu kalt bleibt

Sollten die vorgenannten Temperaturen nicht erreicht werden, kann dies vom Mieter als Mangel angesehen werden. Wird der Vermieter davon unterrichtet, muss er den Mangel an der Heizung beseitigen. Unter Umständen kann der Mieter für die Zeit von der Information des Vermieters bis zur Reparatur der Heizung eine Mietminderung vornehmen.

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 09.04.2008 muss eine Heizung auch nutzbar sein, wenn die Außentemperatur an drei aufeinanderfolgenden Tagen unter 12 Grad fällt (Aktenzeichen 220 C 152/07).

Allerdings führt eine kurzfristige Störung der Heizung oder eine minimale Temperaturabsenkung (rund einem Grad) zu keinem Anspruch auf Mietminderung (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.06.2004 – Aktenzeichen XII ZR 251/02).

Mieteranspruch auf warmes Wasser

Auch in der Frage der Warmwasserversorgung muss man sich auf Entscheidungen der Gerichte stützen. Faustregeln lassen sich aus einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 12.11.1991 (Aktenzeichen 64 S 99/91) ableiten. Danach ergeben sich folgende Regeln:

• Die Warmwasserversorgung muss rund um die Uhr gewährleistet sein.
• Die Temperatur des Warmwassers muss auch nachts gleichbleibend hoch sein.
• Die Wassertemperatur sollte zwischen 40 und 60 °C liegen.
• Werden die vorgenannten Voraussetzungen nicht erfüllt, kann es sich um einen Mietmangel handeln, der zur Mietminderung berechtigt.

Das Urteil des Landgerichts Berlin vom 12.11.1991 (Az. 64 S 99/91) stellt fest, dass der Vermieter eine Versorgung mit warmem Wasser rund um die Uhr gewährleisten muss und die Temperatur in den Nachtstunden nicht absenken darf, da dies einen Mangel der Mietsache darstellt. Die Warmwassertemperatur sollte dabei stets bei mindestens 40 °C bis 60 °C liegen.

Ein gewisser Kaltwasservorlauf ist unvermeidlich. Die Gerichte beurteilen das Zumutbare allerdings unterschiedlich:

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