Immobilien-ABC für’s neue Jahr

Immobilien-ABC für’s neue Jahr

Immer, wenn ein Jahr zu Ende geht, müssen sich Immobilieneigentümer auf gesetzliche Änderungen und neue Bestimmungen gefasst machen. Hier ein Überblick, was Sie im kommenden Jahr erwartet.

Balkonkraftwerke

Nach einem Änderungsentwurf der Bundesregierung, der voraussichtlich am 18.01.2024 in erster Lesung im Bundestag beraten wird, sollen Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke) in den Katalog der privilegierten Maßnahmen ins Wohneigentumsgesetz aufgenommen werden. Damit würden Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch auf die Installation dieser Minikraftwerke erhalten. Eigentümergemeinschaften könnten dann entsprechende Anträge in der Regel nicht ablehnen.

Bauinvestitionen: degressive AfA gestoppt

Im Rahmen des Wachstumschancengesetzes sollte eine degressive Abschreibung von sechs Prozent für Investitionen in den Wohnungsbau rückwirkend zum 01.10.2023 eingeführt werden. Die Neuregelung konnte nicht in Kraft treten, da das Gesetz vom Bundesrat zunächst an den Vermittlungsausschuss überwiesen wurde.

Die degressive Abschreibung sollte nur für neu gebaute oder erworbene Wohngebäude und Wohnungen gelten. Wie sich die degressive Abschreibung auswirken würde, verdeutlicht eine Modellrechnung des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen:

CO₂-Steuer

2024 steigt die CO₂-Steuer auf 45 € pro Tonne. Seit 2023 muss die Steuer auf Mieter und Vermieter entsprechend dem CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche verteilt werden.

Lesen Sie hierzu auch den Beitrag „CO₂-Preis berechnen“.

Energiepreisbremsen

Die Verlängerung der Energiepreisbremsen bis März 2024 wurde aufgrund der notwendigen Haushaltskonsolidierung zurückgenommen. Damit gibt es 2024 keine Bremsen mehr. Da eine Reihe von Energieanbietern derzeit ihre Preise senken, sollte man prüfen, ob ein Wechsel des Energielieferanten sinnvoll ist.

Etagenheizungen in Wohneigentumsgemeinschaften

Im aktuellen Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist ein Verfahren eingeplant, mit dem der Bestand von Etagen- und anderen dezentralen Heizungen und deren Zustand in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) erfasst werden soll. Aufgrund der langsamen Entscheidungswege innerhalb der WEGs sollen schon frühzeitig Maßnahmen zur Umstellung entwickelt werden. WEGs mit Etagenheizungen sind verpflichtet, bis 31.12.2024 beim Bezirksschornsteinfegermeister die Informationen aus dem Kehrbuch für jede Etagenheizung zu verlangen. Der Schornsteinfegermeister muss die angefragten Informationen innerhalb von sechs Monaten zur Verfügung stellen. Außerdem muss die Hausverwaltung auch bei den einzelnen Eigentümern zusätzliche Informationen zur Etagenheizung anfordern. Die Hausverwaltung muss die zusammengefassten Informationen den Eigentümern zur Verfügung stellen.

Förderung Heizungsumstellung

Aufgrund des Urteils des Bundesverfassungsgerichts stehen die Mittel für die Förderung der Heizungsumstellung nicht im geplanten Umfang zur Verfügung. 2024 stehen rund 12,7 Milliarden weniger zur Verfügung. Bis 2027 fehlen insgesamt circa 45 Milliarden Euro. Die geplanten Förderungen sind daher aller Wahrscheinlichkeit nach nicht realisierbar. Wie in diesem Bereich gefördert werden soll, ist noch offen.

Gasheizung, Prüfung

Eigentümer von Gebäuden mit Gasheizung müssen die Heizung bis 15.09.2024 prüfen und optimieren lassen.

Heizungsanlagen, neu

Für neue Heizungsanlagen in Neu- oder Bestandsanlagen gelten ab 2024 umfangreiche Anforderungen. 65 % der Heizungsanlage müssen mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das Gesetz ist technologieoffen. Die 65-%-Vorgabe muss jedoch erst erfüllt werden, wenn die Wärmeplanung der zuständigen Kommune vorliegt. Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern sollen ihre Wärmeplanung bis zum 30.06. 2026 vorlegen, kleinere Städte und Gemeinden bis zum 30.06.2028. Ob diese Termine gehalten werden (können) ist allerdings fraglich.

Heizungstausch

Weil es für viel Verwirrung sorgte: Bestehende, mit fossilen Brennstoffen betriebene Heizungen müssen auch 2024 nicht getauscht werden. Sie dürfen bis Ende 2044 betrieben und können in dieser Zeit auch repariert werden.

Hydraulischer Abgleich

Für Wohngebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten und Gaszentralheizung ist der sogenannte Hydraulische Abgleich vorgeschrieben. Gebäude mit sechs bis maximal neun Wohneinheiten muss der Abgleich bis 16.09.2024 durchgeführt werden. Bei Wohngebäuden mit zehn und mehr Wohneinheiten musste der Hydraulische Abgleich bereits bis zum 30.09.2023 erfolgen. Die Wohneigentumsgemeinschaft muss den Abgleich mit einfacher Mehrheit beschließen.

Kabelgebühren

Ab 01.07.2024 können die Gebühren für Kabelanschlüsse nicht mehr über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Die Mieter entscheiden dann selbst, ob sie Kabelfernsehen oder eine andere Übertragungsform (Satellit, Internet)  nutzen wollen. Wohneigentumsgemeinschaften können ihre Sammelnutzungsverträge nur mit einem Beschluss der Eigentümerversammlung kündigen.

Mehrwertsteuer auf Gas

Die vorübergehende Absenkung der Mehrwertsteuer (korrekt: Umsatzsteuer) auf 7 % läuft Ende Februar 2024 aus. Ab 01.03.2024 gilt wieder der reguläre Steuersatz von 19 %.

Solarstrom für Wohneigentumsgemeinschaften

Die Bundesregierung hat am 09.10.2023 einen Gesetzesentwurf zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes und weiterer energiewirtschaftsrechtlicher Vorschriften zur Steigerung des Ausbaus vorgelegt (kurz „Solarpaket 1“) beschlossen, der aber bisher nicht vom Bundestag verabschiedet wurde.

Nach dem Entwurf können Wohnungseigentümergemeinschaften vertraglich oder per Beschluss ein Modell der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung einführen und organisieren. Gegenüber dem aktuell noch gültigen Mieterstromgesetz können die Betreiber und Nutzer einer gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung unbürokratischer und flexibler agieren.

Virtuelle Eigentümerversammlung

Im gleichen Gesetzentwurf (siehe Solarstrom für Wohneigentumsgemeinschaften) ist vorgesehen, dass Wohneigentümer eine rein virtuelle Eigentümerversammlung mit einer Dreiviertelmehrheit beschließen können. Allerdings hat sich der Bundesrat in einer Stellungnahme gegen diese Regelung ausgesprochen. Er verlangt für eine komplett virtuelle Eigentümerversammlung die Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Zertifizierter Verwalter

Seit Dezember 2023 haben Wohnungseigentümer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Kleinere Wohneigentumsgemeinschaften (WEGs) mit bis zu acht Sondereigentumsrechten müssen einen zertifizierten Verwalter einsetzen, wenn dies mindestens 1⁄3 der Eigentümer dies verlangen. Bei größeren WEGs kann schon ein einzelner Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Verwalter, die vor dem 01.12.2020 bestellt wurden, gelten noch bis zum 31.05. 2024 als zertifiziert.