Teilungserklärung und Kurzzeit-Vermietung

Regelt die Teilungserklärung, dass Eigentumswohnungen auch kurzfristig vermietet werden (beispielsweise an Feriengäste), kann diese Regelung nur durch einstimmigen Beschluss aufgehoben werden. Das Entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 12.04.2019 (Aktenzeichen V ZR 112/18).

In dem Streitfall klagte ein Wohnungseigentümer gegen die restlichen Wohnungseigentümergemeinschaft. Es ging hierbei um eine Änderung der Teilungserklärung nach der auch eine Vermietung von kurzer Dauer – beispielsweise an Feriengäste – erlaubt war. Eine Änderung der Teilungserklärung war entsprechend einer sogenannten Öffnungsklausel mit einer Mehrheit von 75 % der Eigentumsanteile möglich.

Ein Beschluss, nach der die kurzzeitige Vermietung untersagt werde, erreichte die ¾-Mehrheit. Hiergegen erhob einer der Eigentümer Beschlussmängelklage und hatte damit vor dem zuständigen Amtsgericht Erfolg. Die Berufung der anderen Wohnungseigentümer war erfolgreich, die Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) wurde jedoch zugelassen. Hier behielt der einzelne Eigentümer Recht. Auch der BGH erklärte den Beschluss für unzulässig.

Die nach der bis dahin geltenden Gemeinschaftsordnung erlaubte kurzfristige Vermietung sei als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Der BGH habe bereits 2010 festgestellt, dass die Vermietung an Feriengäste, die nur kurze Zeit in der Wohnung wohnten, zur zulässigen Wohnnutzung gehöre. Im vorliegenden Fall sei die kurzfristige Vermietung sogar durch die Teilungserklärung gedeckt.

Grundsätzlich könnten solche Klauseln zwar mit qualifizierter Mehrheit geändert werden. Hierbei seien aber inhaltliche Einschränkungen zum Schutz der Minderheiten zu beachten. Das gelte auch für grundsätzlich verzichtbare aber „mehrheitsfeste“ Rechte des Wohnungseigentümers. Hierzu gehöre auch die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums. Hieraus geht hervor, wie das Wohnungseigentum genutzt werden darf. Änderungen dieses Nutzungsrechts sei von substanzieller Bedeutung. Derartige Eingriffe bedürften jedenfalls der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll. Hierzu gehörten auch Vermietungsverbote, die nur Rechtens wären, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen. Dies gelte sowohl für ein allgemeines  oder – wie im vorliegenden Fall – einschränkendes Vermietungsverbot.

Allerdings könnte sich für die einzelnen Wohneigentümer ein Unterlassungsanspruch ergeben, wenn die kurzzeitige Vermietung beispielsweise zu Überbelegungen, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste führten. Dies ergebe sich aus § 15 Abs. 3 WEG.

• § 15 WEG – Auszug – (3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
  

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