Miethöhe – was ist erlaubt?

Miethöhe – was ist erlaubt?

Die Meinungen über die Miethöhe gehen bei Mietern und Vermietern naturgemäß auseinander. Wenn es zu diesem Thema zum Streit kommt, sollte man die gesetzlichen Grenzen der Gestaltung der Miethöhe kennen.

Grundsätzliche freie Gestaltung der Miethöhe

Auf die Miethöhe einigen sich Vermieter und Mieter im Mietvertrag. Die Vertragspartner sind in der Vertragsgestaltung – und damit auch in der Festlegung der Miethöhe – grundsätzlich frei. Allerdings gibt es einige Bestimmungen, die die Miethöhe deckeln.

Mietpreisbremse gilt nicht überall

Die sogenannte Mietpreisbremse nach § 556d gilt nur in Gebieten, in denen eine angespannte Wohnungslage herrscht. Für welche Bereiche die Miethöhe gebremst wird, bestimmen die Bundesländer.

Die Miethöhe bei Mietpreisbremse darf bei einer Neuvermietung 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreiten. Die Mietpreisbremse gilt aber nicht in allen Fällen.

Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse nur in Gebieten, die von der jeweiligen Landesregierung per Verordnung ausgewiesen wurden.

Bei der Erstvermietung einer Wohnung begrenzt die Mietpreisbremse die Miethöhe nicht.

Die erste Vermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung ist ebenfalls von der Mietpreisbremse befreit. Umfassend modernisiert ist eine Wohnung, wenn der Wohnstandard deutlich verbessert wurde und 1/3 der Kosten eines vergleichbaren Neubaus aufgewendet wurden.

War die Miethöhe bereits bei der vorigen Vermietung höher, als die Mietpreisbremse zulässt, darf auch bei einer Neuvermietung die höhere Miete gefordert werden.

In einigen Fällen gilt die Wohnpreisbremse auch nicht für möblierte Wohnungen. Meist wird sie nicht angewandt, wenn vollmöblierte Wohnungen kurzzeitig hotelähnlich vermietet werden.

Gewerbemietverträge sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Staffel- und Indexmieten dürfen die maximale Miethöhe der Mietpreisbremse (10 % über der örtlichen Vergleichsmiete) bei Abschluss nicht überschreiten. Fallen spätere Erhöhungen höher aus, als die Mietpreisbremse zulässt, ist dies aber erlaubt.

Mietpreisüberhöhung

Nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) handelt es sich um eine Mietpreisüberhöhung, wenn die Miethöhe um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Gleichzeitig muss der Vermieter bei der Vermietung ein geringes Wohnungsangebot zu seinen Gunsten ausgenutzt haben. Diese Begrenzung gilt überall, unabhängig davon, ob eine Mietpreisbremse gilt oder nicht.

Eine Mietpreisüberhöhung ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 500.000 EUR geahndet werden kann (§ 6 WiStG). Die Höhe des Bußgeldes hängt ab von

• Dauer der geforderten überhöhten Miethöhe,
• Geforderte Miethöhe
• dem Grund der Überhöhung (Vorsatz oder Fahrlässigkeit)

Mietwucher

Im Gegensatz zur Mietpreisüberhöhung, die eine Ordnungswidrigkeit darstellt, handelt es sich beim Mietwucher um eine Straftat (§ 138 Abs. 2 BGB). Als Mietwucher gilt es, wenn der Vermieter eine Notlage, die Unerfahrenheit oder erhebliche Willensschwäche des Mieters ausnutzt und ein auffälliges Missverhältnis zwischen der Miethöhe und dem Mietobjekt besteht. In der Rechtsprechung hat sich durchgesetzt, dass man von Mietwucher ausgeht, wenn die Miethöhe 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Bei Mietwucher mindert das Gericht die Miethöhe auf ein angemessenes Niveau gemindert. Der Mieter kann bis dahin zu viel gezahlte Beträge zurückverlangen. Handelte der Vermieter vorsätzlich, sind auch Schadenersatzforderungen denkbar. Unter Umständen kann Mietwucher als Betrug (§ 263 StGB) geahndet werden.

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