Mietsicherheit – Vorsicht bei einer Bankbürgschaft

Mietsicherheit – Vorsicht bei einer Bankbürgschaft

Vorsicht, wenn als Mietsicherheit nach § 551 BGB eine Bankbürgschaft vereinbart wird. Wird die Bürgschaft vom Mieter nicht zur Verfügung gestellt, ist dies dennoch kein Grund für eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB. Das stellte der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 14. Mai 2025 fest (Aktenzeichen VIII ZR 256/23).

Bankbürgschaft als Mietsicherheit vereinbart

In dem Verfahren ging es um einen Mietvertrag, der für ein Mietverhältnis ab 2020 geschlossen wurde. In dem Vertrag wurde unter „§ 4 Kaution“ vereinbart:

„Der Mieter leistet bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution in Höhe von 4.400,00 €. Diese ist spätestens zur Übergabe der Wohnung in Form einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft zu erbringen.“

Mietsicherheit wurde nicht erbracht

Der Mieter lieferte jedoch keine Bürgschaft. Darum erklärte der Vermieter am 11.05.2020 die fristlose – hilfsweise die ordentliche – Kündigung. Da der Mieter nicht reagierte, klagte der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. Das Amtsgericht entschied im Sinne des Vermieters. Der Mieter ging daraufhin in Berufung, die vom Landgericht Frankfurt/Main abgewiesen wurde. Nun ging der Mieter in Revision vor den Bundesgerichtshof (BGH).

BGH: Für Bankbürgschaft als Mietsicherheit gilt § 569 BGB nicht

Der BGH entschied anders als die Vorinstanzen, hob die Urteile auf und verwies das Verfahren an das Landgericht Frankfurt/Main zurück. Das Gericht legte § 569 Abs. 2a sehr eng aus. Dort heißt es, dass ein Grund zur fristlosen Kündigung vorliegt, „wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.“

Der BGH legte dies dahingehend aus, dass mit einer Sicherheitsleistung ein teilbarer Geldbetrag gemeint ist. Dies wäre dann bei einer Barkaution oder einer vergleichbaren Leistung der Fall. In dem Verfahren ging es aber um eine Bürgschaft, die keinen teilbaren Geldbetrag darstellt. Wenn die Bürgschaft übergeben wird, fließt kein Geld. Geldleistungen muss der Bürge erst erbringen, wenn der Vermieter die zugesagte Sicherheitsleistung in Anspruch nimmt.

Aufgrund dieser Auslegung ist der § 569 Abs. 2 nach Einschätzung des BGH in diesem Verfahren nicht anwendbar. Eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB sei allerdings möglich.

§ 543 BGB unter Umständen anwendbar

Ob allerdings ein Gericht die außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB zulässt, hängt vom Einzelfall ab. Es ist deshalb nicht auszuschließen, dass hier gegen den Vermieter entschieden wird. Darum bleibt die Barkaution immer noch die sicherste Form einer Mietsicherheit.

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