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Modernisierungsumlage: Sie müssen nicht alle Kosten tragen
Modernisierungsumlage: Sie müssen nicht alle Kosten tragen
© Cantemir Dumitru / Vecteezy
Modernisierungen sind bei Immobilien – nicht zuletzt zur Werterhaltung und ‑steigerung – unumgänglich. Allerdings sind diese Maßnahmen mit erheblichen Kosten verbunden. Diese Kosten muss der Hauseigentümer aber nicht alleine tragen. Durchgeführte Modernisierungen können Sie teilweise als Modernisierungsumlage auf die Mieter umlegen.
Die gesetzliche Grundlage der Modernisierungsumlage
Die Modernisierungsumlage ist gesetzlich geregelt (§ 559 BGB). Um Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen zu können, müssen die Maßnahmen
- den Wert der Immobilie nachhaltig erhöhen oder
- die Wohnverhältnisse verbessern oder
- zur Wasser- oder Energieeinsparung führen.
Wird eine dieser Voraussetzungen erfüllt, können bis zu 8 % der durch die Modernisierung entstandenen Kosten jährlich auf die Mieter als Modernisierungsumlage abgewälzt werden.
Welche Modernisierungsmaßnahmen werden anerkannt?
Im Rahmen der Modernisierungsumlage hat der Gesetzgeber in § 555b BGB festgelegt, dass unter anderem die folgenden Maßnahmen umgelegt werden können:
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Maßnahmen zur |
Beispiele |
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Energieeinsparung |
Maßnahmen zur Dämmung und Isolierung (Fensteraustausch, Dachdämmung, Fassadenisolierung usw.) |
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Wassereinsparung |
„Sparsamere“ Armaturen einbauen |
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Wohnwertsteigerung |
Schalldichte Dämmungen vornehmen Balkone anbauen Aufzug einbauen Badezimmer modernisieren |
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Allgemeine Wertsteigerung |
Behindertengerechter Um- und Ausbau (verbreiterte Türen, ebenerdige Duschen usw.) Gegensprechanlagen installieren, Sicherheitstüren einbauen |
Instandhaltung ist keine Modernisierung
Instandhaltungskosten können Sie grundsätzlich nicht auf die Mieter abwälzen. Vereinfacht dargestellt, handelt es sich um Instandhaltungsmaßnahmen, wenn der bestehende Wohnstandard erhalten wird. Enthalten Arbeiten sowohl Modernisierungs- als auch Instandhaltungskosten, müssen die Kosten aufgeteilt werden.
Obergrenzen der Modernisierungsumlage
Bei der Modernisierungsumlage müssen auch Obergrenzen eingehalten werden. Sie beläuft sich auf drei Euro pro m² innerhalb von sechs Jahren (bei einer Miete unter sieben Euro maximal zwei Euro).
Auch darauf müssen Sie achten
Ihre Mieter müssen Sie mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen schriftlich informieren. In dem Schreiben informieren Sie den Mieter bitte auch über die Kosten der Maßnahme und die zu erwartende Mieterhöhung. Der Mieter muss prüfen können, ob die Maßnahme eine unzumutbare Härte darstellt. Eine unzumutbare Härte stellt das Gericht individuell fest. Das hängt von verschiedenen Faktoren (Einkommen, Dauer des Wohnverhältnisses, Alter des Mieters usw.) ab.
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