Nicht wegen jeder Störung kann man die Miete mindern

Wenn ein Mieter die Miete mindert, ist der Streit vorprogrammiert und die Angelegenheit endet meist vor Gericht. Jetzt hat das Amtsgericht München in diesem Zusammenhang ein interessantes Urteil gefällt. Der Tenor des Urteils lautet, dass der Mieter kein Recht zur Minderung hat, wenn diese mit einer Veränderung begründet wird, die im Rahmen einer voraussehbaren Entwicklung liegt.

In dem Verfahren ging es um ein bereits 40 Jahre altes Mietverhältnis. Der Mieter hatte in einer Anlage mit 22 Stockwerken eine Wohnung gemietet. Die Anlage wurde in 6 Etagen als Hotel genutzt, 3 weitere Etagen standen einer Klinik zur Verfügung, die weiteren Geschosse waren als Wohnraum vermietet. Zur Anlage gehörte ein Nebengebäude mit Konferenzzentrum.

In den Jahren 2008/2009 wurde das Hotel umgebaut. Hauptsächlich war die Küche von den Umbaumaßnahmen betroffen. Dies führte dazu, dass der Mieter wegen diverser Mängel die Miete minderte. Er beanstandete, dass die neue Klimaanlage des Nebengebäudes zu laut sei, von der Küche eine Lärm- und Geruchsbelästigung ausginge und die Heizkörper laut rauschten. Außerdem führt er an, dass von einem neuen Biergarten eine weitere Lärmbelästigung ausginge. Kinder würden bis in die Nacht spielen und die Geräusche von Partys würden das Schlagen unmöglich machen. Darüber hinaus läge überall Müll herum und das hauseigene Schwimmbad könne wegen der vielen Hotelgäste nicht genutzt werden.

Der Vermieter verlangte jedoch die volle Miete. Er argumentierte, dass der Mieter ja schließlich gewusst habe, dass seine Wohnung in Verbindung mit einer Hotelanlage stünde. Darüber hinaus angeführte Mängel wurden bestritten.

Vor Gericht konnte sich der Mieter nur teilweise durchsetzen. Nach der Zeugenbefragung stellte der Richter fest, dass die angeführten Belästigungen durch die Lüftungsanlage, die Küchengerüche und die rauschenden Heizkörper berechtigt seien.

Die anderen Punkte der „Mängelliste“ lehnte der Richter jedoch ab. Er stellte fest, dass der Mieter Umstände hinzunehmen habe, mit denen er hätte rechnen müssen oder die sich innerhalb einer erwartungsgemäßen Entwicklung hielten. Schließlich könnte der Mieter nicht verlangen, dass an der Immobilie keine Änderungen vorgenommen würden, die aufgrund der Bedürfnisse anderer Mieter notwendig oder erforderlich würden.

So habe das Hotel bereits beim Einzug des Mieters bestanden und die Wohnung eng mit diesem Hotel verbunden. Etwaige Geruchs- und Lärmbelästigungen müsse der Mieter deshalb hinnehmen, solange sie sich in einem Rahmen bewegten, der für ein Hotel normal wäre. Die Errichtung eines Biergartens sei in München durchaus als üblich anzusehen und gehöre zu einer Entwicklung des Hotels, die der Mieter hätte erwarten müssen. Durch die zentrale Lage sei auch der Partylärm nicht außergewöhnlich.

Auch der Kinderlärm sei kein Grund zur Mietminderung. Kinder mit ihrem natürlichen Spiel- und Bewegungstrieb seien fester Bestandteil des sozialen Lebens. Dabei sei in diesem Fall berücksichtigen, dass sich auch die Kinder im Urlaub befinden. Deshalb müsse man auch mit anderen Ruhezeiten rechnen.

Urteil des Amtsgerichts München vom 25.06.2010 (Aktenzeichen: 412 C 25702/09)