Ordentliche Kündigung: Anforderungen für fristlose Kündigung nicht anwendbar

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen. Diese Regelung kann jedoch nicht bei einer ordentlichen Kündigung übernommen werden. So ein jetzt ergangenes Urteil des Bundesgerichtshofs.

In dem Verfahren stritt ein Vermieter gegen einen Mieter, der bereits seit 1972 in dem Haus wohnte. Der Vermieter hatte die Immobilie 2003 übernommen. Er hatte das Haus an ein Fernwärmenetz angeschlossen und verlangte nun seit März 2008 einen Heizkostenvorschuss von 70,00 €. Die Kosten der Wohnung wurden vom Jobcenter übernommen. Die Miete wurde auf das Konto des Vermieters überwiesen. Ein Nebenkostenabschlag von 50,00 € wurde dem Mieter ausgezahlt.

Der Mieter zahlten zunächst keine Heizkostenabschläge. Dann zahlte er Anfang Juli 2009 für die Monate Mai und Juni 100 €. Danach zahlte er monatlich 50,00 €. Wegen der nicht gezahlten Vorauszahlungen für die Monate März 2008 bis April 2009 wurde dem Mieter am 05.10.2009 form- und fristgerecht zum 31.07.2010 gekündigt. In einem Zahlungsprozess vom 12.11.2009 wurde der Mieter verurteilt, die offenstehenden Vorauszahlungen zu leisten. Die Zahlung erfolgte dann am 30.07.2010. Das Zahlungsurteil wurde zum 15.11.2010 rechtskräftig.

Da die Miete für den Monat November 2010 nicht pünktlich gezahlt wurde, kündigte der Vermieter erneut mit Schreiben vom 12.11.2010. Einer entsprechenden Räumungsklage wurde vom Amtsgericht stattgegeben. Auch die Berufung beim Landgericht blieb ohne Erfolg für den Mieter. Ebenso die Revision vor dem BGH.

Die Richter stellten klar, dass die Regelungen einer fristlosen Kündigung nicht für eine ordentliche Kündigung gelten. Grundsätzlich wäre eine ordentliche Kündigung nur unter Berücksichtigung der gesetzlichen beziehungsweise vertraglich vereinbarten Fristen möglich. Es bestehe deshalb kein Grund, die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung auch hier anzuwenden. Allerdings sahen die Richter des BGH in dem Zahlungsrückstand des Mieters noch keine erhebliche Verletzung der Zahlungspflicht des Mieters. In sofern sei die Kündigung vom 12.11.2010 unwirksam.

Nach Entscheidung des BGH sei das Mietverhältnis jedoch bereits mit der Kündigung vom 05.10.2009 zulässig beendet worden.

Die Kündigung der Klägerin vom 12. November 2010 war daher entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts unwirksam. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich jedoch aus anderen Gründen als richtig, weil die Kündigung vom 5. Oktober 2009 das Mietverhältnis wirksam beendet hat. Diese Gefahr bestehe bei einer ordentlichen Kündigung zumindest nicht in dem Maße, wie bei einer fristlosen Kündigung.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.10.2012 – Aktenzeichen VIII ZR 107/12