Räumungsklage – was Sie wissen sollten

Räumungsklage – was Sie wissen sollten

Kündigt der Vermieter die Wohnung, kommt es häufig vor, dass der Mieter sich weigert, auszuziehen. Dann bleibt dem Vermieter oft nur die Räumungsklage als letzte Möglichkeit. Doch die Hürden auf dem Weg der Räumungsklage sind hoch und viele Formalien sind zu beachten. Werden hier Fehler gemacht, kann dies den Verfahrensablauf stark verlängern und im Extremfall sogar dazu führen, dass es zu keiner Räumungsklage kommt.

Die Rechtsgrundlagen zur Räumungsklage

Voraussetzung für eine Räumungsklage ist eine wirksame Kündigung durch den Vermieter ((§ 546 Abs. 1 BGB). Es muss also in jedem Fall eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung erfolgen. Kommt es zum Streit, muss der Vermieter die von ihm angeführten Gründe der Kündigung beweisen. Spätestens, wenn es zur gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, sollten Sie einen Fachanwalt einschalten.

Kann der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen und der Mieter weigert sich auszuziehen, ist eine ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) mit anschließender Räumungsklage möglich (§ 573 BGB). Ein berechtigtes Interesse ergibt sich beispielsweise bei Eigenbedarf, nicht unerheblichen Pflichtverletzungen des Mieters oder auch der wirtschaftlichen Verwertung durch den Vermieter.

Eine außerordentliche Kündigung ist nur bei einer schwerwiegenden Pflichtverletzung des Mieters möglich (§ 543 BGB). In den meisten Fällen greift eine außerordentliche Kündigung nur, wenn zuvor eine Abmahnung wegen der Handlungen des Mieters erfolgte, die nun zur außerordentlichen Kündigung führen. Gerade bei außerordentlichen Kündigungen kommt es häufig zur Räumungsklage.

Nach der Zivilprozessordnung ist für die Räumungsklage das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Mietwohnung befindet.

Hohe Anforderungen an die Räumungsklage

Um eine Räumungsklage durchzusetzen, wird vom Kläger (also dem Vermieter) verlangt, dass die Kündigung schriftlich erfolgte, sie umfassend begründet wird und die gesetzlichen Fristen eingehalten werden. Da hierbei die aktuelle Rechtsprechung eine entscheidende Rolle spielt, können Sie hierbei kaum auf die Unterstützung eines Fachanwalts verzichten.

Wurde die Räumungsklage angestrebt, weil der Mieter in Zahlungsverzug geriet, muss sichergestellt werden, dass dem Mieter mit der Kündigung eine korrekte Berechnung der offenen Zahlungen zugesandt wird. Kommt es hier zu Rechenfehlern, kann es sein, dass dies zur Unwirksamkeit der Kündigung führt.

Bei Zahlungsverzug sollten Sie auf jeden Fall fristlos (außerordentlich) und ersatzweise ordentlich kündigen. Zahlt der Mieter die Schulden im Rahmen der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), kann die außerordentliche Kündigung nachträglich unwirksam werden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte aber bereits am 05.10.2022 in einem Urteil fest, dass durch die Zahlungen in der Schonfrist eine ordentliche Kündigung nicht unwirksam wird (Aktenzeichen VIII ZR 307/21). Diese Entscheidung hat der BGH in den folgenden Jahren mehrmals bestätigt. Beispielsweise in Urteilen vom 24.10.2024 (Aktenzeichen VIII ZR 106/23) und am 23.7.2025 (VIII ZR 287/23).

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