Schadenersatz bei ungerechtfertigter Kündigung

Schadenersatz bei ungerechtfertigter Kündigung

Kündigt ein Vermieter unberechtigt ein gewerbliches Mietverhältnis, muss er dem Mieter Schadenersatz leisten, wenn dieser aufgrund der Kündigung auszieht. Zu diesem Ergebnis kam das Oberlandesgericht (OLG) München in einem Beschluss vom 23.07.2025. (Aktenzeichen 32 U 3422/24)

Kündigung eines Gewerbemietvertrags

In dem Verfahren ging es um die Räumungsklage eines Vermieters, mit der er die Kündigung des gewerblichen Mietverhältnisses gegen eine Mieterin durchsetzen wollte. Die Mieterin akzeptierte die Kündigung des neuen Hauseigentümers nicht. Sie berief sich auf Regelungen im ursprünglich abgeschlossenen Mietvertrag, durch die das Mietverhältnis um 10 Jahre verlängert wurde.

Gutachten bestätigen Rechtmäßigkeit der Kündigung

Der neue Eigentümer holte hierzu bei zwei Großkanzleien Gutachten ein, die die entsprechenden Vereinbarungen wegen Formfehlern für unwirksam erklärten. Die Mieterin bot an, die Angelegenheit außergerichtlich zu klären, was der Vermieter ablehnte. Mit seiner Räumungsklage hatte er jedoch keinen Erfolg.

Schadenersatz wegen ungerechtfertigter Kündigung

Inzwischen hatte die Mieterin andere Praxisräume gefunden, in die sie umzog. Nach der gescheiterten Räumungsklage verklagte sie aber ihrerseits den ehemaligen Vermieter auf Schadenersatz. Sie verlangte Erstattung der Kosten, die ihr durch die ungerechtfertigte Kündigung entstanden waren.

Landgericht und Oberlandesgericht bestätigen Schadenersatzanspruch

Das zuständige Landgericht entschied, dass der Schadenersatzanspruch dem Grunde nach gerechtfertigt ist. Diese Entscheidung wollte der Hauseigentümer nicht akzeptieren und ging vor dem Oberlandesgericht Münster in Berufung. Doch auch dort konnte er sich nicht durchsetzen. Das Gericht erkannte die in den Rechtsgutachten angeführten Formfehler insofern nicht an, dass sie die Regelungen über die Mietdauer hinfällig machten. Darum war die Kündigung unwirksam.

Das Gericht stellte fest, dass die Klägerin richtig handelte, als sie sich nach der Kündigung sofort nach neuen Räumen umsah. Der Vermieter hatte eindeutig klargemacht, dass er den Auszug der Mieterin wollte. Deshalb konnte man von der Klägerin nicht verlangen, erst einen Gerichtsprozess abzuwarten und erst danach neue Räumlichkeiten zu suchen.

Die Kosten für den frühen Umzug sind nach Ansicht des Gerichts nur entstanden, weil der Vermieter gegen den Vertrag verstieß. Der Ex-Mieterin ist deshalb kein eigenes Verschulden vorzuwerfen.

Gutachten vom Gericht nicht anerkannt

Der Hauseigentümer berief sich im Verfahren auf die beiden Gutachten. Als juristischer Laie habe er aufgrund dieser Expertisen davon ausgehen müssen, dass die Kündigung gerechtfertigt war. Doch das ließ das OLG nicht gelten. Bei der Berufung auf einen Rechtsirrtum müssten hohe Hürden überwunden werden, was hier nicht der Fall ist.

Das Gericht bemängelte, dass die Gutachter das Recht subjektiv auslegten, ohne auf Präzedenzurteile zu verweisen. Außerdem müsse sich der Vermieter eine schuldhafte oder fehlerhafte Rechtseinschätzung seiner Berater als eigenes Verschulden zurechnen lassen (§ 278 BGB).

Das OLG kam deshalb zu dem Ergebnis, dass der Hauseigentümer den infolge der unberechtigten Kündigung entstandenen Schaden ersetzen muss.

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