Wärmecontracting: Welche Kosten trägt der Mieter?

Wärmecontracting: Welche Kosten trägt der Mieter?

Der Bundesgerichtshof (BGH) befasste sich in zwei Urteilen vom 20.05.2026 mit der Frage, welche Kosten die Mieter bei einem Wärmecontracting tragen müssen, wenn hierzu keine Regelung im Rahmen der Nebenkostenvereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde (Aktenzeichen VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25).

Vermieter schließt Wärmecontracting ab

In beiden Verfahren ging es um die gleiche Problematik: Welche Kosten des vereinbarten Wärmecontractings mussten die Mieter tragen? Bevor der Vermieter den Vertrag für Wärmecontracting abschloss, versorgten sich die Mieter selbst mit Einzelheizungen und Boilern für die Warmwasserversorgung. Die Kosten hierfür trugen sie direkt. In ihren Mietverträgen von 1971 und 2010 war deshalb keine Heizkostenumlage vereinbart. 2013 schloss der Vermieter den Wärmecontracting-Vertrag ab. 2015 wurde die Wärme- und Warmwasserversorgung umgestellt.

Was bedeutet Wärmecontracting für Vermieter und Mieter

Beim Wärmecontracting plant, finanziert, installiert und betreibt ein externer Anbieter die Heizungsanlage. Der Gebäudeeigentümer trägt hierfür die Kosten für die gelieferte Wärme und meist zusätzlich eine feste Grundgebühr. Statt einmaliger hoher Anschaffungskosten entstehen laufende Kosten.

Mieter wehren sich gegen Kosten des Wärmecontractings

Mitte 2015 informierte die Hausverwaltung die Mieter über die Umstellung auf das Wärmecontracting. Die Mieter wurden aufgefordert, nun monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten. Diese Kosten wurden auch von den Mietern übernommen. Sie weigerten sich jedoch, die geforderten Nachzahlungen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu leisten. Der Vermieter klagte deshalb zunächst vor dem Amtsgericht, allerdings ohne Erfolg.

Landgericht: Mieter müssen Kosten des Wärmecontracting tragen

Vor dem Landgericht konnte sich der Vermieter im Berufungsverfahren durchsetzen. Das Gericht entschied, dass die Mieter die kompletten Wärmecontracting-Kosten tragen müssen, und verwies auf § 556c BGB.

BGH: Mieter müssen nicht alle Kosten des Wärmecontracting übernehmen

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied jedoch anders, hob die Entscheidung des Landgerichts auf und wies den Rechtstreit zur erneuten Prüfung an das Landgericht zurück. Er stellte klar, dass die Wärmecontracting-Kosten nur umlagefähig sind, wenn der Mieter die Kosten für Wärme oder Warmwasser bereits zuvor im Rahmen der Betriebskosten übernommen hat. Eine Ausnahme von dieser Regelung sieht der § 556c nicht vor. In der Literatur lassen sich auch keine Hinweise finden, dass der § anders ausgelegt werden kann.

Der BGH meinte allerdings auch, dass die Mieter möglicherweise dem Wärmecontracting stillschweigend zugestimmt hatten, zumindest bestimmten Kosten zu übernehmen. Dafür sprach, dass sie die geforderten monatlichen Vorauszahlungen über längere Zeit bezahlt hatten. Das könnte als Zustimmung verstanden werden – allerdings nur für die Kosten, die auch entstanden wären, wenn der Vermieter die Wärmeversorgung selbst organisiert hätte.

Weiterhin offen blieb die entscheidende Frage: Müssen die Mieter tatsächlich alle Kosten des Wärmecontracting übernehmen – also auch zusätzliche Kosten, die durch das Contracting-Modell entstehen?

Fazit

Das Urteil des BGH unterstreicht, dass die Kosten für Wärmecontracting nicht ohne Weiteres auf die Mieter komplett umgelegt werden können. Entscheidend ist hier, welche Regelungen im Mietvertrag bezüglich der Betriebskostenverteilung getroffen wurden. Übernehmen die Mieter Vorauszahlungen für das Wärmecontracting, kann dies jedoch als stillschweigende Zustimmung ausgelegt werden.

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