Wohnung verwahrlost – Kündigung fristlos?

Wohnung verwahrlost – Kündigung fristlos?

Immer wieder kommt es zum Streit, wenn eine Mietwohnung verwahrlost.  Das Amtsgericht Frankfurt/Main hat nun in einem Urteil vom 19.11.2025 entschieden, dass eine vom Mieter unzureichend gepflegte Wohnung eine fristlose Kündigung rechtfertigt.  Für die Kündigung muss kein Schaden entstanden sein. Es reicht aus, dass die Wohnung verwahrlost oder über das normale Maß hinaus verschmutzt ist. (Aktenzeichen 33051 C 287/25).

Wohnung nach Jahren besichtigt – Zustand: verwahrlost

Dem Verfahren war vorausgegangen, dass es zum Streit zwischen den Mietparteien wegen Mietrückständen kam. Der Vermieter drohte in diesem Zusammenhang, dass er wegen Zutrittsverweigerung klagen würde. Hieraufhin gab der Mieter nach und ließ den Vermieter in die Wohnung. Bei der Besichtigung stellte der Vermieter fest, dass die Wohnung verwahrlost war. Sie war mit Möbeln zugestellt. Außerdem lagen Unrat und Abfälle in der Wohnung herum.

Vermieter mahnt ab – Wohnung bleibt verwahrlost

Daraufhin mahnte der Vermieter den Mieter mehrmals ab und forderte, die Wohnung wieder in Ordnung zu bringen. Der Mieter kam diesen Aufforderungen aber nicht nach. Darum kündigte der Vermieter fristlos und hilfsweise fristgemäß. Zudem widersprach er im Kündigungsschreiben ausdrücklich der stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Mieter gibt zu: Die Wohnung ist verwahrlost

Der Mieter akzeptierte die Kündigung nicht. Zwar sei die Wohnung tatsächlich nicht genügend gepflegt worden – von einer Verwahrlosung könne jedoch keine Rede sein. Der Versuch, eine Grundreinigung zu organisieren, war gescheitert. Aber in der gesamten Mietzeit (rund 30 Jahre) habe es keine Schäden an der Wohnung gegeben. Darum hielt er die Kündigung für unverhältnismäßig.

Gericht: Kündigung wegen Verwahrlosung gerechtfertigt

Das sah das Amtsgericht Frankfurt/Main anders. Dass es noch zu keinen Schäden in der Wohnung gekommen war, spielt in diesem Fall keine Rolle. Der Vermieter muss eine Verwahrlosung der Wohnung nicht tolerieren. In diesem Zusammenhang spielen auch die mehrfachen Abmahnungen eine Rolle.

Außerdem verwies das Gericht auf Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) bezüglich des Zutrittsrechts des Vermieters. Die Duldung einer berechtigten Besichtigung stellt eine der vertraglichen Nebenpflichten des Mieters dar. Eine Verletzung dieser Pflichten kann eine Kündigung rechtfertigen.

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