Wohnung viel kleiner – aber kein Mietminderungsanspruch

Wird im Mietvertrag ausdrücklich bestimmt, dass die Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes herangezogen werden soll, kann sich der Mieter nicht später auf Flächenangaben berufen und ein Mieminderungsanspruch wegen Flächenunterschreitung geltend machen. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 10.11.2010 (Aktenzeichen VIII ZR 306/09).

Im Mietvertrag für eine Dachgeschosswohnung in Potsdam hieß es in § 1: „Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“

Der Mieter maß die Wohnung nach und ermittelte eine Größe von lediglich 41,63 m².  Er kürzte die zu zahlende Miete von 390,00 € zuzüglich 110,00 € Betriebskostenvorschuss. Der Vermieter verlangte neben der Nachzahlung der Mietkürzungen zusätzlich noch offen stehende Posten aus der Betriebskostenabrechnung. Der Mieter hingegen machte sogar einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten geltend.  

Es kam zur Auseinandersetzung vor dem Amtsgericht, dass die Wohnungsgröße durch einen Gutachter ermitteln ließ. Das Sachverständigengutachten ergab eine tatsächliche Wohnfläche von 42,98 m². Das Amtsgericht stimmte daraufhin einem Mietminderungsrecht wegen Flächenunterschreitung zu. Dieses Urteil hatte jedoch vor dem Berufungsgericht keinen Bestand, so dass es zur Revisionsverhandlung vor dem Bundesgerichtshof kam. Dort kam man ebenfalls zu dem Ergebnis, dass der Mieter die Miete nicht wegen der Flächenunterschreitung von mehr als 10 % kürzen könne.

Es sei zwar allgemein üblich, die Größe einer Wohnung als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen. In dem zu verhandelnden Fall sei dies aber im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen worden. Vermieter und Mieter hätten eindeutig im Mietvertrag erklärt, dass sich der räumliche Umfang der Mietsache ausschließlich aus der Angabe der vermieteten Räume ergebe. Darum könne kein Mietminderungsrecht wegen Flächenunterschreitung geltend gemacht werden.