Zahlungsverzug – ordentliche Kündigung

Zahlungsverzug – ordentliche Kündigung

Der gesetzliche Rahmen für eine ordentliche Kündigung ist beim Wohnraummietrecht eng. In einem Urteil vom 12.02.2025 verdeutlichte das Amtsgericht Saarbrücken, welche Bedingungen erfüllt werden müssen, wenn man wegen Zahlungsverzug ordentlich kündigen will (Aktenzeichen 3 C 181/24).

Räumungsklage wegen wiederholtem Zahlungsverzug

In dem Verfahren ging es um die Räumungsklage, die ein Vermieter eingereicht hatte. Er hatte seinem Mieter am 19.05.2024 fristlos gekündigt und begründete dies mit Zahlungsverzug. Er führte hierzu aus, dass der Mieter die Juni-Miete 2022 erst am 27.02.2024 beglichen habe. Außerdem sei 2024 die Aprilmiete erst am 21.05.2024 und die Maimiete am 08.05.2024 auf seinem Konto gutgeschrieben worden. Laut Mietvertrag musste die Miete jeweils am dritten Werktag auf dem Vermieterkonto gutgeschrieben werden.

Räumungsklage wegen Zahlungsverzug vom Gericht abgewiesen

Mit der Räumungsklage hatte der Vermieter jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht wies zunächst darauf hin, dass der Vermieter nicht nachgewiesen habe, dass das Kündigungsschreiben beim Mieter eingegangen sei.

Zahlungsverzug zu lange her oder unerheblich

Aber auch die Begründungen bezüglich des Zahlungsverzugs ließ das Gericht nicht gelten. Die dem Mieter vorgeworfenen Verletzungen der vertraglichen Pflichten seien nicht erheblich, wie § 573 Abs. 2 Nr. 1 verlangt.

Auf den Zahlungsverzug für den Monat Juni 2022 könne sich der Vermieter nicht stützen. Der Vermieter hatte den Mieter zwar erinnert, aber ansonsten keine Maßnahmen ergriffen. Da er dies erst nach 20 Monaten wieder ins Spiel bringt, verstößt er gegen den Grundsatz „nach Treu und Glauben“ (§ 242 BGB).

Die Zahlungsverzüge für Monatsmieten April und Mai 2024 hielt das Gericht für zu geringfügig, um eine Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu rechtfertigen. Da es darüber hinaus keine weiteren Zahlungsverzögerungen gab, konnte auch nicht von einem fortgesetzten vertragswidrigen Verhalten die Rede sein.

Zahlungsmodalitäten benachteiligen den Mieter unangemessen

Das Gericht wies auch darauf hin, dass die Zahlungsregelung im Mietvertrag den Mieter unangemessen benachteilige (§ 307 Abs. 1 BGB) und deshalb unwirksam sei. Deshalb müsse hier die Regelung nach § 556b BGB angewandt werden. Danach gelte aber für die korrekte Mietzahlung nicht der Eingang auf dem Konto des Vermieters, sondern das Absenden der Überweisung.

Keine Abmahnung wegen Zahlungsverzug

Außerdem stellte das Amtsgericht fest, dass der Vermieter die unpünktlichen Mietzahlungen abmahnen musste. Es waren aber keine Abmahnungen erfolgt.

Das könnte Sie auch interessieren

Mieterhöhung: Anforderungen an ein Gutachten
Rückforderung bei zu viel gezahlter Miete
Mietsicherheit – Vorsicht bei einer Bankbürgschaft