Zimmer ohne eigene Zähler vermietet

Zimmer ohne eigene Zähler vermietet

Hat ein Vermieter einzelne Zimmer mit separaten Mietverträgen vergeben und ist die Wohnung nur mit einem Zähler für Strom und Gas ausgestattet, entsteht bei Fehlen eines schriftlichen Versorgungsvertrags ein Leistungsangebot gegenüber dem Vermieter. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Beschluss vom 15.4.2025 entschieden (Aktenzeichen VIII ZR 300/23).

Einzelne Zimmer getrennt vermietet

In dem Verfahren hatte ein Energieversorgungsunternehmen den Vermieter verklagt. Das Unternehmen verlangte die Bezahlung des im Rahmen der Grundversorgung gelieferten Stroms und Gases. Die Zimmer der Wohnung wurden mit getrennten Mietverträgen einzeln vermietet. Die Verträge hatten unterschiedliche Laufzeiten. Allen Mietern standen die Gemeinschaftsräume (Küche, Bad usw.) zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung.

Nur ein Zähler für alle Zimmer

Für die Wohnung gab es jedoch nur einen Zähler. Die einzelnen Zimmer waren nicht mit separaten Zählern ausgestattet. Ein schriftlicher Versorgungsvertrag wurde nicht geschlossen. Vor dem BGH stritten der Vermieter und der Energielieferant, ob durch die Entnahme von Strom und Gas ein Versorgungsvertrag mit dem Vermieter oder mit den Mietern entstanden ist.

Energielieferant setzt sich vor dem Landgericht durch

Die auf die Zahlung der Versorgungsleistung gerichtete Klage des Versorgungsunternehmens wurde vom zuständigen Amtsgericht abgewiesen. Diese Entscheidung wurde im Berufungsverfahren vom Landgericht aufgehoben. Der Vermieter ging daraufhin in Revision vor den Bundesgerichtshof, um die erstinstanzliche Entscheidung (Abweisung der Klage) wiederherzustellen.

Bundesgerichtshof bestätigt Landgerichtsentscheidung

Der BGH bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Unter den gegebenen Umständen ist nach Meinung des Gerichtshofs ein Versorgungsvertrag mit dem Beklagten (Vermieter) zustande gekommen. Das in der Bereitstellung von Strom und Gas liegende (konkludente) Angebot des Energieversorgers richtet sich weder an die Mieter der einzelnen Zimmer noch an die Gesamtheit der Mieter gerichtet.

Zwar haben allein die Mieter Einfluss auf den Strom- und Gasverbrauch in der Wohnung. Jedoch lässt sich dieser Verbrauch – mangels separater Zähler – nicht den einzelnen vermieteten Zimmern zuordnen. Die einzelnen Mieter haben kein Interesse, auch für die Verbräuche der anderen Mieter einzustehen. Der Umstand, dass sich das konkludente Angebot des Energieversorgungsunternehmens daher an den Vermieter richtete, ist Folge seines besonderen Vermietungskonzepts.

Ein konkludenter Vertrag entsteht, wenn eine Handlung oder Leistung stillschweigend akzeptiert wird. Wird beispielsweise die Miete nach einer Erhöhung vom Mieter im vollen Umfang weiter bezahlt, kann man daraus schließen, dass er die Mieterhöhung akzeptiert hat.  Konkludentes Handeln spielt deshalb eine Rolle in der Vertragsbildung. Es zeigt, dass keine ausdrückliche Erklärung notwendig ist, um rechtliche Bindungen einzugehen.