Sozialwohnungen: Alles hat ein Ende – auch die Belegungsrechte

In seinem Urteil vom 08.02.2019 stellte der Bundesgerichtshof (BGH) fest, dass im sozialen Wohnungsbau kommunale Belegungsrechte grundsätzlich zeitliche begrenzt sein müssen. Anderslautende Vereinbarungen sind unwirksam, auch wenn dem Bauherrn für die Sozialwohnungen von der Gemeinde besonders günstige Preise für das Bauland eingeräumt und zusätzlich ein zinsgünstiges Darlehen gewährt wurden. Bei solchen unwirksamen Klauseln müsse jedoch ermittelt werden, welche Vereinbarung getroffen worden wäre, wenn die Unwirksamkeit einer „unendlichen Klausel“ bekannt gewesen wäre.

In dem Verfahren hatte eine Wohnungsgenossenschaft gegen eine Stadt geklagt, von der Grundstücke für den Bau von 52 Sozialwohnungen gekauft wurden. Der Kauf erfolgte durch einen Rechtsvorgänger der Genossenschaft. Um die Wohnungen zu finanzieren, gewährte die Stadt ein zinsgünstiges Darlehen. Im Gegenzug vereinbarte die Stadt mit der Genossenschaft, dass diese

• die Wohnungen ausschließlich an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen verbilligt zu vermieten.
• der Stadt ein unbefristetes Belegungsrecht einräume.

Zur Absicherung dieser Verpflichtungen wurde im Grundbuch eine persönliche Grundsicherheit zugunsten der Stadt eingetragen.

Die Wohnungsgenossenschaft wollte nun mit ihrer Klage erreichen, dass die Wohnungen nach 20 Jahren seit Bezugsfertigkeit frei vermietet werden könnten und das Belegungsrecht aufgehoben werde. Hierzu müsse die Stadt der Löschung der eingetragenen Grundsicherheit zustimmen. Da die Stadt sich weigerte, klagte die Genossenschaft, könnte sich aber vor dem Landgericht nicht durchsetzen. Die Revision vor dem BGH wurde jedoch zugelassen.

Dort wurde das Urteil des Landgerichts aufgehoben. Das Gericht erklärte die unbefristete Verpflichtung, nur an Personen mit Wohnberechtigungsscheinen vermieten zu können für unwirksam. Das Geschäft sei seinerzeit auf Basis von § 88d II Wohnungsbaugesetz (WoBauG) abgeschlossen worden.

Auszug aus § 88 d II WoBauG: … In der zwischen Darlehns- oder Zuschussgeber und dem Bauherrn abzuschließenden Vereinbarung können insbesondere Bestimmungen über Höhe und Einsatzart der Mittel, die Zweckbestimmung, Belegungsrechte, die Beachtung von Einkommensgrenzen, die Höhe des Mietzinses und etwaige Änderungen während der Dauer der Zweckbestimmung sowie die Folgen von
Vertragsverletzungen getroffen werden. …

Unbegrenzte Belegungsrechte seien damit aber nicht verbunden. Nach § 88 d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG sollen Belegungsrechte und Miethöhevereinbarungen maximal 15 Jahre nicht überschreiten. Ausnahmen seien nur möglich, wenn nach der Zielsetzung und der Art der Förderung, insbesondere wegen der Bereitstellung von Bauland, „ein längerer Zeitraum“ geboten sei. Schon der Begriff „Zeitraum“ mache deutlich, dass damit keine unbegrenzt gültige Vereinbarungen gemeint seien. Dies habe der Gesetzgeber ausdrücklich gewollt, um die Bereitschaft von privater Hand zu steigern, in den sozialen Wohnungsbau zu investieren.

Die Gewährung eines Kredits und der günstige Preis von Bauland könnten keinen Grund für eine Bindung des Bauherren „auf ewig“ liefern. Der BGH hat das Verfahren an das Landgericht zurücküberwiesen. Hier muss jetzt festgestellt werden, welcher Bindungszeitraum vereinbart worden wäre, wenn man keine unbefristete Vereinbarung getroffen hätte. Denn die Ungültigkeit der fristlosen Begrenzung hat nicht zur Folge, dass nun die Bindung automatisch ganz verfällt.