Der richtige Weg zur Mieterhöhung

Der richtige Weg zur Mieterhöhung

Wenn die Miete angehoben wird, prüfen die meisten Mieter sehr genau, ob sie die Mieterhöhung akzeptieren müssen oder sie sich dagegen wehren können. Darum sollte man gewissenhaft vorgehen, wenn die Miete erhöht werden soll, damit die Mieterhöhung nicht wegen Formfehlern abgelehnt werden kann. In diesem Beitrag erläutern wir, wie man bei einer Anhebung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgeht. Nach Modernisierungsmaßnahmen gelten für eine Mieterhöhung andere Regeln.

Kann eine Mieterhöhung erfolgen?

Zunächst sollten Sie klären, ob eine Mieterhöhung überhaupt möglich ist. Grundsätzlich gilt, dass eine Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung angekündigt werden darf. Wurde die Miete zum 01.06.2020 erhöht, darf das neue Mieterhöhungsverlangen frühestens am 01.06.2021 beim Mieter eintreffen (§ 558 BGB). Die erhöhte Miete kann dann drei Monate nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens gefordert werden. Somit wird eine Mieterhöhung faktisch erst nach mindestens 15 Monaten wirksam.

Für die erste Mieterhöhung gilt für die oben genannten Fristen das Datum, ab dem der Mietvertrag wirksam wird. Bei einem im April 2025 zum 01.06.2025 abgeschlossenen Mietvertrag kann das erste Mieterhöhungverlangen frühestens zum 01.06.2026 gestellt werden.

Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen wirken sich nicht auf die Fristen aus.

Wie hoch ist die Kappungsgrenze?

Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nur um einen begrenzten Betrag steigen. Hier ist bei einer Mieterhöhung die sogenannte Kappungsgrenze einzuhalten (§ 558 BGB). Diese besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % steigen darf. Seit 2013 können Länder in Regionen mit Wohnungsknappheit mittels Verordnung die Grenze sogar auf 15 % senken.

Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Haben Sie festgestellt, dass eine Mieterhöhung terminlich zulässig ist, prüfen Sie, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für die von Ihnen vermietete Wohnung ist (§ 558 BGB). Um diese Durchschnittsmiete zu ermitteln, stehen Ihnen drei Möglichkeiten zur Verfügung: Ermittlung mithilfe …

… eines einfachen oder qualifizierten Mietspiegels;
… eines Sachverständigengutachtens oder
… der Angabe von mindestens drei Vergleichswohnungen.

Theoretisch kommt bei einer Mieterhöhung noch der Einsatz einer Mietdatenbank infrage. Die Angaben einer Mietdatenbank haben aber in einem Rechtsstreit so gut wie keinen Nutzen. In der Praxis wird dieses Beweismittel deshalb praktisch nie genutzt. In den meisten Kommunen gibt es keine Mietdatenbanken.

Mieterhöhung per Mietspiegel beweisen

Bevorzugtes Beweismittel für eine Mieterhöhung ist der Mietspiegel, wenn es einen Spiegel für die Kommune oder den Teilbereich, in dem sich Ihre Mietwohnung befindet, gibt. Sie können auch die anderen beiden Möglichkeiten nutzen. Existiert aber ein Mietspiegel, müssen Sie auf dessen Angaben in Ihrem Mieterhöhungsverlangen hinweisen.

Gutachten als Beweis einer Mieterhöhung

Bei einem Gutachten muss – bei einem vorhandenen Mietspiegel – auch eine Mietpreisberechnung nach dem Mietspiegel erfolgen (§ 558a BGB). Auf diese Berechnung kann nur verzichtet werden, wenn der Mietspiegel auf Daten beruht, die nicht nach anerkannten Grundsätzen ausgewertet wurden (Urteil des Landgerichts Berlin vom 26.03.2019 – Aktenzeichen 63 S 230/16).

Selten: Mieterhöhung mit Vergleichwohnungen begründen

Selten begründet man die Erhöhung mit der Angabe von drei Vergleichswohnungen, weil dies ein kompliziertes Verfahren mit einigen Tücken ist.

• Für die Begründung müssen mindestens drei Wohnungen angegeben werden, für die die Miete so hoch ist, wie Sie sie nach der Erhöhung verlangen wollen.
• Der Quadratmeterpreis darf nach der Mieterhöhung nicht höher sein, als bei der günstigsten Vergleichswohnung.
• Die Angaben zu den Vergleichswohnungen müssen es dem Mieter ermöglichen, die Wohnungen zu finden (daraus ergibt sich aber keine Pflicht der Mieter der Vergleichswohnungen, den Mieter, dem sie die Miete erhöhen wollen, in die Wohnung zu lassen).

Formvorschriften einhalten

Achten Sie auf die Einhaltung der Formvorschriften. Verstöße hiergegen können dazu führen, dass das Verlangen vom Mieter – erfolgreich – abgelehnt wird.

• Das Mieterhöhungsverlangen muss dem Mieter in Textform (126b BGB) zugestellt werden (§ 558a BGB). Das Verlangen muss also lesbar sein. Sie als Vermieter müssen als Absender erkennbar sein. Eine Unterschrift ist aber nicht notwendig.
• Die Mieterhöhung muss im Mieterhöhungsverlangen begründet werden. (siehe Absatz „Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?“)
• Im Mieterhöhungsverlangen müssen die aktuelle und die zukünftige Miete genannt werden.
• Der Zeitpunkt, ab wann die erhöhte Miete gelten soll, muss angegeben werden.
• Wir empfehlen außerdem, im Verlangen darauf hinzuweisen, dass die Erhöhung der Mieter-Zustimmung bedarf.

Wann hat der Mieter zugestimmt

Grundsätzlich wird eine Mieterhöhung nur mit Zustimmung des Mieters wirksam. Um sich zu entscheiden, hat er zwei Monate Zeit. Für seine Zustimmung ist er an keine Form gebunden. Die Zustimmung kann auch dadurch erfolgen, dass der Mieter von sich aus die höhere Miete bezahlt. Stimmt er jedoch nicht zu, können Sie binnen drei Monaten Klage auf Zustimmung erheben.